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等額本金公式：
a1=（F÷n）+F*i
a2=（F÷n）+(F-F÷n)*i
a3=（F÷n）+[F-2F÷n)]*i
…..
an=（F÷n）+[F-(n-1)F÷n)]*i
a1,a2….an 月供
F貸款總額
n還款月數
i貸款月利率

12月21日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新數據，1年期LPR（貸款市場報價利率）為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均已連續八個月未變。

根據央行規定，今年3月至8月，將推進存量商業性住房貸款定價基準平穩轉換，有商業性住房貸款者可在固定利率和LPR之間做一次選擇。由于大多數存量房貸的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日，今年12月LPR報價關系著他們明年全年的月供。

年內兩次“降息”，百萬貸款月供累計節省約90元

房貸定價的“錨”過去一直是基準利率，會根據基準利率“打折”或“上浮”。LPR報價機制改革自2019年8月啟動后，根據央行通知，有存量商業住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。

需要注意的是，轉換后并非立即生效，要看“重定價日”是哪天。據了解，目前大多數存量房貸的重定價周期為1年，且重定價日為每年1月1日。因此，今年12月LPR報價關系著他們明年全年的月供。

由于多數房貸期限超過5年，參照5年期以上LPR，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，LPR每降5個基點，購房者月供可以減少約30元，合計30年能減少利息大約10800元；若降息10個基點，相當于月供降息60元，合計節省21600元。

今年LPR曾在2月、4月兩度“降息”，5年期以上LPR累計下行15個基點，以此計算百萬房貸月供累計可省約90元。

被“批量轉換”者，年底前還有一次選擇機會

此前，工行、農行、中行、建行等多家銀行公告，8月底前對未自主轉換的存量房貸，批量轉換為LPR定價。

轉換后的貸款加點數值等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，加點數值在合同剩余期限內固定不變。有異議的客戶可在今年年底前通過多種渠道與銀行協商處理。

銀行為何要這么做？市場人士分析稱，一是8月底是存量商業性房貸“換錨”的大限，二是對銀行來說，房貸利率更貼近市場水平，有利于規避風險，銀行希望深化利率市場化改革，進一步推動LPR運用，因此將更多貸款轉換為LPR定價。

現在離2021年還剩下10天，之前的被“批量轉換”者還有一次選擇機會。那么，究竟是選LPR還是固定利率會更劃算呢？

以北京購房者周女士為例，她于2016年購房，因為是首套，當時享受了貸款基準利率（4.9%）打85折的優惠，實際執行利率是4.165%。

這兩種方式房貸利息差多少？如果周女士選擇LPR浮動利率，先計算加點數值，為4.165%（現在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.635%，即周女士的房貸利率為“LPR減63.5個基點”。此后，這個加減點數保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化，直至這筆房貸償還完畢。

進一步來看，周女士的貸款重定價日為每年1月1日，按照本次12月最新報價，5年期以上LPR報價（4.65%）仍延續不變，則明年她可享受的貸款利率為4.65%-0.635%=4.015%。

如果周女士選擇固定利率，那么將維持當前執行利率水平不變，不受LPR利率變化影響，即仍是4.165%。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，固定利率長期確定，而以LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是“隨行就市”，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

從目前的情況來看，LPR浮動利率似乎暫時略低一點，但不能一概而論，因為LPR浮動利率是動態變化的。如果看好未來LPR利率會大概率降低，就可以選擇轉換為LPR浮動利率，否則可以繼續選擇固定利率。

業內：預計明年全面降準降息概率不大

從明年看，降息空間有多大？根據上周五（12月18日）發布的**經濟工作會議定調，明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策**作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。

“現在的方向是暫停降息、邊際收緊，明年調子會順著這個走，定調不再是寬松。當然，不急轉彎意味著也不會驟然收緊。”如是金融研究院執行院長朱振鑫表示。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，貨幣政策寬松不會再加碼，但也不會很快轉向收緊，央行仍會通過公開市場**作等政策工具來維持市場流動性的合理充裕。具體政策工具方面，預計全面降準降息的概率不大，但不排除仍有定向降準投放流動性支持中小微企業及制造業的可能。

值得一提的是，一年一度的**經濟工作會議重申“房住不炒”。中金公司宏觀分析師黃文靜表示，貨幣政策主要在防止債務擴張和避免信用緊縮之間取得平衡。在經過一段時間的監管后，如果明年樓市局部過熱風險得以有效控制，利率在當前的基礎上進一步上行的可能性不大，而信用風險升溫帶來的自發“緊信用”或需“松貨幣”來對沖。

新京報貝殼財經記者程維妙編輯李薇佳校對危卓

拓展知識：

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個人貸款就是貸款人（一般商業銀行）向消費者個人或者居民家庭提供的，規定貸款利息。
建議你去試搜下《小張掛》可能有你想要的貸款信息的。
業務一般規定
1、貸款期限一般在三十年以內。
2、貸款利率執行**銀行的規定。
3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。
最好不要選擇沒信用貸款公司。這類貸款一般都是那些沒有保證的容易出事。

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