前沿拓展：

**網絡移動經紀人

連上**網還讓連接，那是你手機的問題或者是網絡的問題。可能是**網出現了問題，你重新連接一下還是不行，檢查一下**網或者檢查一下手機，手機配置手機系統。把手機重新啟動。把所有軟件都重新啟動。再試一下看行不行？應該是沒問題，上述每一項都做了應該就解決了，如果再不解決那就是手機網絡的問題，首先出了問題之后找維修廠家修理。肯定是手機本身質量的問題出現了問題。只有送去修理才能解決。如果可能的話，從做一下系統。把系統刷新。刷機是一個很好的辦法，能解決任何問題幾乎問題都能解決，但是三星手機不知道怎么用。畢竟不是國產的。國產手機我都懂。未來的手機就不一樣了。

剛過完中秋節。

上海易居房地產研究院最新數據顯示：

2019年8月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%，同比下降3%。

繼6月后，新建住宅成交量已經連續兩個月環比下降。

其中，4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降19%，同比下降16%；

18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降10%，同比增長6%；

18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降4%，同比下降17%。

其中，8月百強房企權益口徑業績較7月微降1.7%，更是低于1月-7月均值。TOP30房企中，有11家單月業績環比下降。

進入今年下半年，百強房企的銷售規模已連續兩個月出現下滑，樓市真正意義上入秋。

01.樓市已經形成鮮明拐點

下半年許多開發商基本暫停拿地。從往年經驗來看，剛經歷了6月的業績沖刺之后，7月和8月的樓市出現降溫并不令市場意外。市場的短暫下行往往被視為“季節性調整”或“技術性調整”，畢竟不少房企習慣的上下半年銷售比例為“四六開”，因此無論上半年業績完成得如何，各大房企依舊對下半年完成業績目標很有信心。

但今年的市場下滑，還有一個不可忽視的背景，即調控繼續施壓，融資渠道大幅收緊。7月30日召開的**政治局會議首次明確提出“不將房地產作為短期**經濟的手段”，體現了**控制房價上漲的決心，業內普遍認為下半年各地調控政策松綁的可能性幾乎為零。因而傳出不少開發商倒閉，有的公司變相裁員，員工到總經理都有一到六套的銷售指標，完不成就開除。

存量二手房市場也不好過，據業內人士反映，上海某家全國性的連鎖房產經紀人已經三個月沒有開單了，由于經紀人沒有底薪，為了生存，白天上班時，他們偷偷干起接送小孩上學、放學的業務，每個交接送費20元，通常帶三四個左右，門店的主管也只能睜一只眼，閉一只眼。

據不完全統計，上海每月有近20000套二手房成交，目前逐月下降，相對應的經紀人達50萬左右，顯然粥少僧多，因而造成如此困局。

筆者從事房地產經紀業已有十多年，本人認為樓市已經形成鮮明的拐點，并對當下房地產經紀市場分析如下：↓↓↓

（一）由高利潤到低利潤的轉變

在任何一個高速發展的行業中，伴隨著的一定是高利潤，而且很多情況下是不法的高利潤，(炒地皮—賣樓花—炒房價—差價—透明）透明之后，房產經紀的利潤就不會很高。

再看現有房產經紀公司在市場好的時候，收傭金也高，但當市場萎縮的時候，往往傭金也會降低，同時，由于在市場環境的變化，人員成本 ，網絡端口成本，運營成本 不斷提高 傳統房產經紀公司的利潤越來越薄，盈利模式單一抗風險能力低這二點已經非常明顯，如何拓展新的盈利點與新的運營模式變得十分重要。

（二）由港臺模式到歐美模式的轉變

港臺經紀模式目前是**經紀行業的主導力量，當在二手房交易一日千里的時候，并沒有顯示出港臺模式的致命傷，但當市場逆轉的時候，而且市場會在某個時期逆轉，就像大海一定會退潮一樣，直營店面制管理和高固定成本，人員的流動，最后導致公司的嚴重虧損。

歐美的經紀模式一定會不久的將來在**市場受到歡迎，這就像其他的行業一樣，目前市場已有這方面的趨勢比如：經紀人無底薪、個人IP打造、代辦交易手續等等，這是市場因素，而且市場因素是起決定的作用。

港臺模式從形式上，仍然是一定優勢的，但隨著時間的推移，會慢慢地失去吸引力。港臺模式可能不會一夜解體，但解體的基因早就存在。

（三）由公司品牌到個人品牌的轉變

在**，公司的品牌是房產經紀公司的核心競爭力之一，在港臺模式下，就是靠公司的品牌效應，這是目前，**房產經紀的一個顯著特點。但是，當杰出的經紀人越來越多的時候，經紀人的個人品牌就逐漸地建立起來，杰出的經紀人是可以不靠公司的品牌生存的，就像一個好的中醫不需要在大的中醫院開業一樣，因為中醫不需要高端設備。

互聯網為是之一理論的基礎，隨著互聯網的興起拓寬了從業者的信息傳播途徑與個人營銷渠道。經紀人的個人品牌是由這位經紀人的人格，修養，教育，業務水平，服務理念等經過多年的實踐在客戶心目中建立起來的，個人品牌是永恒的，這也是美國經紀人生存的最重要基礎。沒有個人品牌，就像一個庸醫一樣，遲早會沒有飯吃，無證上崗在國內非常普遍。

經紀公司品牌效應會慢慢地被杰出經紀人的個人品牌所沖擊，雖然目前，經紀人的品牌效應還不是很強，但當在經紀運營模式上發生轉變的時，經紀人的個人品牌就會成為市場的主流。

經紀人的個人品牌是代表著廣大經紀人的切身利益的（當下經紀996工作方式而且收入還是被壓榨的），只有經紀人建立起強大的個人品牌，經紀人才會真正成為房地產經紀人而不是靠體力來為老板**，為公司服務，為客戶置業，自己卻沒有置業的置業顧問。

（四）由店面模式到網絡模式的轉變

在目前，國內的房地產經紀市場，互聯網起到了非常重要的作用，一個方面是經紀的網絡化，比如網上簽約系統，這是**對于經紀行業加強管理的有效手段，以及諸多的各種二手房網站-模仿美國模式的，視頻類的，論壇類的，搜索類的，社區類的，層出不窮，房產經紀的網絡化將給房產經紀行業帶來深刻的變革，國內大型直營經紀機構鏈家地產從發展到擴張而后縮減門店做線上貝殼找房，這就是房地產市場的主要信號與方向，互聯網絡改變了用戶的找房習慣與行為方式。

在房產經紀網絡化的基礎上，網絡化經紀人逐漸誕生，以前，沒有互聯網的時候在店面制下，經紀人的”網絡“就是店面，靠兩條腿來建立自己的網絡，而現在，經紀人對于店面的依賴度逐漸降低，因為互聯網給經紀人拓展了廣闊的空間深度，寬度大大增加，也就是說，房產經紀的網絡化，造就了網絡化的經紀人，所謂網絡經紀人也是移動經紀人的開始。

網絡化中介就需要針對網絡化經紀人的產品與網絡化經紀人所需要的規則與制度誰能在網絡化的趨勢下，提**品、規則與制度就能占有經紀人市場，互聯網變成了國內中介模式變革的決定性技術因素是毫無疑問的。在房地產經紀網絡化和網絡化經紀人的合圍下，店面制的重要性就越來越弱。

（五）由直營模式到加盟模式的轉變

直營模式是港臺模式進攻**大陸房地產經紀的主打歌，四大天王-中原，美聯，信義，太平洋，風光一時，尤其是中原，在威力強大的公盤體系和無為而治的方針指導下，招兵買馬，快速布局成為老大，而國內也通過 模仿與變形催生了自己的中介市場。

在2007年中介的規模達到頂峰，**房產經紀成三足鼎立之式即：港臺，本土，美國。當然美國模式的代表就是21世紀的加盟模式，加盟模式是美國經紀的主要形式，尤其是全國布局的公司，比如RE/MAX、21世紀、CB、KW、EXIT、ERA。

如果中介想做全國市場，就一定是加盟(特許經營)，因為從鏈家地產發展的歷程中可以知道直營模式是不能布局全國的資產太重管理半徑太大，那么就只有加盟了。

02.抱團求暖才是最優解

起風的時候，最忌諱的是，一直在追風，因為無論你跑得有多快，你永遠都追不上風的速度。所以房產經紀業需要一些戰略性和前瞻性；目前已經進入了以真房源為底線、經紀人合作網絡為基石、互聯網為工具的新經紀時代。

合作——讓經紀品牌提升了效益和效率，也使其自身得到了迭代優化。房產服務業已從野蠻生長進化到有序競合階段，通過經紀人合作網絡抵御嚴寒，抱團取暖，初步形成了行業正循環，消費者品質居住和流通服務需求提升，以及行業與互聯網的深度融合，房地產行業將進入“服務者價值”時代。

對此，現有平臺已實現全國十多個品牌上千門店實現數據共享，以房源流通聯賣為核心的“房”的合作網絡、以跨店成交比管理為核心的“客”的合作網絡和以信用分管理為核的“人”的合作網絡，打破了行業長期存在的合作壁壘和“零和博弈”，有效解決了“房”、“客”和“人”之間的聯動難題，實現了協同作業，打通了跨品牌聯賣。

跨店合作必將成為常態助力優質服務者長期發展和耕耘。

拓展知識：