前沿拓展：

父母房子過戶給子女稅率怎么算

過戶所需費(fèi)用：(1)公證費(fèi)：按房?jī)r(jià)2%繳納，(2)評(píng)估費(fèi)：按房?jī)r(jià)0.5%繳納。(3)契稅：按房?jī)r(jià)3%繳納(4)土地增值稅：按房?jī)r(jià)1%繳納。(5)所得稅：按房?jī)r(jià)1%繳納(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：100.00元。法律依據(jù)：《中華****契稅法》 第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市****在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

寫在前面的話：父母的房屋，贈(zèng)與、買賣、繼承三種方式，怎樣過戶到子女名下最省錢，是各地咨詢比較多的問題。我雖然是搞登記的，也是為大家**碎了心。

一、買賣不動(dòng)產(chǎn)按照套數(shù)和面積繳納契稅，至少比法定少一個(gè)點(diǎn)，滿五唯一免個(gè)稅

之前在9月1號(hào)購房怎么交契稅？看過來寫過：

買賣房屋的契稅按照是否唯一住房，面積是否在90平米區(qū)別收稅，總的來說都是低于3%的法定稅率。

（一）對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

目前** **公告2021年第29號(hào)已經(jīng)明確，《**、國(guó)家**、住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定，第一條和第三條關(guān)于契稅的政策，即購買首套房和二套房的契稅稅率進(jìn)行優(yōu)惠（1%-2%）的政策繼續(xù)保留。

關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策

個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)《中華****營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅適用稅率5%。應(yīng)納稅額=(銷售收入-購買房屋的價(jià)款)*適用稅率。當(dāng)然還有地方稅附加，大致在5.65%。

營(yíng)改增后稅率沒有變化。

如果滿足購房五年后出售的唯一住房條件，可以免除賣方的個(gè)人所得稅。

二、直系親屬贈(zèng)與、繼承不動(dòng)產(chǎn)的免收契稅、個(gè)人所得稅，但再轉(zhuǎn)讓要交20%個(gè)人所得稅

根據(jù)《中華****契稅法（2021年9月1日施行）》等規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬均免征契稅。

國(guó)稅總局2019年官方答復(fù)明確，除贈(zèng)與直系親屬、繼承以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院**門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。父母的房屋肯定屬于不征收個(gè)人所得稅的情形。

但是《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。要注意在稅務(wù)上繼承也是屬于無償贈(zèng)與的范疇，繼承人接受繼承后轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，要征收個(gè)人所得稅。

也就是說，如果父母將房屋贈(zèng)與或繼承給你，不征個(gè)人所得稅，免收契稅，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后你要把房屋賣給第三人，需要繳納個(gè)人所得稅。假設(shè)父母買房屋花了300萬，你500萬賣房，200萬差額扣除稅費(fèi)后按照20%繳納個(gè)人所得稅。當(dāng)然可以故意做低價(jià)格，但受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

三、繼承轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料較多程序較多并且時(shí)間較長(zhǎng)

目前大部分地區(qū)已經(jīng)取消了不動(dòng)產(chǎn)繼承的公證前置要求，各地需要辦理繼承轉(zhuǎn)移登記的，按照規(guī)定，應(yīng)當(dāng)提交如下要件：

1 所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其它身份證明；

2 被繼承人或遺贈(zèng)人的**亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的**亡證明；**機(jī)關(guān)出具的**亡證明或者注明了**亡日期的注銷戶口證明；****宣告**亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人**亡的材料等；

3 所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，**機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等；

4 放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明；

5 繼承人已**亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；

6 被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料；

7 被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者 遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議；

8 被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。

受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈(zèng)人共同到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行繼承材料查驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)、當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈(zèng)人和已經(jīng)**亡的繼承人或受遺贈(zèng)人的**亡事實(shí)是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人生前有無遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議、申請(qǐng)繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈(zèng)人個(gè)人所有等，并要求申請(qǐng)人簽署繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以就繼承人或受遺贈(zèng)人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動(dòng)產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實(shí)性是否有異議、所提交的資料是否真實(shí)等內(nèi)容進(jìn)行詢問，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

對(duì)擬登記的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示期不少于15個(gè)工作日。公示期滿無異議的，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

四、結(jié)論

繼承轉(zhuǎn)移登記提交的手續(xù)和材料十分繁瑣，而且時(shí)間比較長(zhǎng)，一般周期都在半年以上。從稅收來看父母的房產(chǎn)在生前買賣給子女是比較劃算的。

目前按照國(guó)務(wù)院檢查組要求，各地辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)基本都不審查夫妻雙方婚姻關(guān)系，只要購買或者贈(zèng)與時(shí)明確屬于單方所有并記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的，視為一方單獨(dú)所有，出售時(shí)不需要配偶到場(chǎng)。

實(shí)務(wù)中也有地方為了簡(jiǎn)便，直接對(duì)直系親屬間贈(zèng)與收取3%的契稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)不再征收個(gè)人所得稅。同時(shí)親屬之間贈(zèng)與的房產(chǎn)是不計(jì)算限購房套數(shù)的，有打算購買多套房子的要注意。

也有地方對(duì)繼承的房屋再轉(zhuǎn)讓尚未開始征收個(gè)人所得稅的，這種情況下繼承比較劃算的。各地要了解好當(dāng)?shù)氐亩愂照摺?/span>

有地方發(fā)現(xiàn)，父母通過買賣方式實(shí)際贈(zèng)與子女房屋并辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，未支付購房款的，其他子女繼承人要求該購房人按照購房合同繼續(xù)履行支付購房款，并將購房款作為遺產(chǎn)由繼承人共同繼承。這種情況比較少見，可以用父母出具購房款已付清的證明解決。

有父母擔(dān)心過戶給子女后可能被出售導(dǎo)致無法居住等等，可以考慮設(shè)立居住權(quán)登記。辦理了居住權(quán)登記后，父母可以終身居住在子女的房屋中，連同配偶及護(hù)理家政等隨行人員。并且這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不能隨意解除或撤銷，比租賃權(quán)效力更大，可以排除所有權(quán)人的權(quán)利。《居住權(quán)登記來了，哪些情況可以適用》

居住權(quán)還可以用于以房養(yǎng)老，房東將房屋出售給銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)，但約定為原來的房東設(shè)置居住權(quán)在原來的房產(chǎn)，期限終身，解決退休后退休金不足資產(chǎn)無法變現(xiàn)的問題。

另外，有父母給子女買了房屋但擔(dān)心被轉(zhuǎn)賣掉變成婚后財(cái)產(chǎn)等，采取父母享有1%份額的按份共有方式，但按照《民法典物權(quán)編（不含擔(dān)保物權(quán)和占有）》的第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。目前共有人之間的約定不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，具體**作細(xì)則沒有出來，但理論上占份額三分之二以上的按份共有人可以無需父母同意直接出售房屋。因此父母可以在房屋上給自己設(shè)立居住權(quán)，子女即使轉(zhuǎn)賣房屋也能保障自己的居住權(quán)利。更重要的是，購房人一般不會(huì)樂意購買有居住權(quán)的房屋，居住權(quán)之于房?jī)r(jià)就像趙燕子之于票房一樣。房屋價(jià)值下降，購房人意愿不高，可以完美實(shí)現(xiàn)不讓子女賣房且保障居住權(quán)利的目的。

但居住權(quán)必須設(shè)立在他人的不動(dòng)產(chǎn)上，為避免轉(zhuǎn)移登記后權(quán)利人不同意設(shè)立居住權(quán)，可以考慮設(shè)立居住權(quán)預(yù)告登記，約定在過戶后雙方應(yīng)一齊辦理居住權(quán)登記。目前居住權(quán)預(yù)告登記只是理論上的討論，《民法典》對(duì)預(yù)告登記的效力比較簡(jiǎn)略，就是預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這條規(guī)定是否適用于居住權(quán)預(yù)告登記，沒有明確，比較抵押權(quán)登記后還能處分（買賣和設(shè)立抵押），抵押權(quán)預(yù)告登記保障的是債權(quán)的效力，如果認(rèn)為適用此條抵押權(quán)預(yù)告登記后不發(fā)生物權(quán)效力，意味著抵押權(quán)預(yù)告登記的效力高于抵押權(quán)的登記效力，這是與法理不符的。所以這條是立法上的一個(gè)bug，可惜匆匆忙忙的《民法典》沒有空顧得上這些細(xì)節(jié)。以后我會(huì)發(fā)一些德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)民法典的規(guī)定，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多現(xiàn)實(shí)中遇到的實(shí)務(wù)問題在現(xiàn)行法律上沒有明確的，其他國(guó)家都有很成熟規(guī)定。

所以我在幾次講課中說過，法典是人類理性智慧的結(jié)晶。有法學(xué)家（**地區(qū)民法第一人王澤鑒）說沒事你看看民法典，你會(huì)在思維和智慧上得到提高，就是你會(huì)變聰明。畢竟都是多少年頂級(jí)法學(xué)界思維智慧的結(jié)晶。當(dāng)然也分哪一國(guó)的。

如果父母合法取得的宅基地上房屋，視繼承人的戶口等情形而定。

如果繼承人是城市戶口或非本村村民，由于宅基地是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份性、福利性的人身權(quán)利，非本村村民不能享有，因此子女如果是城市戶口或非本村村民，只能通過繼承宅基地上房屋占用宅基地。由于宅基地上房屋是村民享有所有權(quán)，不受身份限制的，因此可以繼承。我國(guó)法律將房屋和土地視為不同的不動(dòng)產(chǎn)，房屋和土地的轉(zhuǎn)讓實(shí)**地一體的原則，房屋轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，避免出現(xiàn)房地權(quán)利人主體不一致的情形影響使用（見《公務(wù)員能否繼承宅基地使用權(quán)？自然資源部明確答復(fù)了》）。但通過繼承宅基地上房屋后取得宅基地使用權(quán)是否有限制，比如繼承人取得后是否能夠申請(qǐng)翻建農(nóng)房，目前農(nóng)業(yè)農(nóng)村部和自然資源部尚無明確意見。按照《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法（2011年）》，使用已經(jīng)合法取得宅基地建設(shè)翻建改建的，無需重新審批宅基地使用權(quán)，只需申請(qǐng)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)宅基地權(quán)屬來源材料、房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的材料等（見《不動(dòng)產(chǎn)登記**作規(guī)范（宅基地及房屋、集體土地、海域使用權(quán)、地役權(quán)等）》）審核登記。

對(duì)于繼承人是本村村民的，應(yīng)視其是否與父母分戶確定。宅基地是村民按戶共有的（見宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作權(quán)威問答（三）（一戶多宅、超面積、宅基地繼承、轉(zhuǎn)讓等）），登記時(shí)應(yīng)將戶內(nèi)所有成員一并登記，原則上應(yīng)以審批或申請(qǐng)登記時(shí)為準(zhǔn)，如果當(dāng)時(shí)沒有記載，后來子女上大學(xué)考公務(wù)員成為城市戶口的是否依然視為戶內(nèi)成員，通常認(rèn)為是不能享有的。除此之外似乎沒有限制，如果將當(dāng)時(shí)申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)視為子女和父母共同共有宅基地，那么按照**多個(gè)文件規(guī)定，進(jìn)城落戶農(nóng)民在進(jìn)程落戶前一句集體成員身份已經(jīng)合法取得的宅基地使用權(quán)不因進(jìn)城落戶而滅失。一般認(rèn)為進(jìn)程落戶從事商業(yè)服務(wù)業(yè)等活動(dòng)的農(nóng)村村民是否依然保持農(nóng)民身份，當(dāng)然也有看到網(wǎng)友反映，公務(wù)員現(xiàn)在沒有福利，應(yīng)當(dāng)看做普通職業(yè)，但能否視為農(nóng)民進(jìn)而享有宅基地使用權(quán)，還是存在爭(zhēng)議。

如果子女與父母在同一戶中，父母去世只是改變戶主，不發(fā)生繼承，而是宅基地共有人少了。如果子女與父母不在同一戶，則父母一戶去世后子女可以繼承父母的宅基地和房屋。由于宅基地實(shí)行一戶一宅制度，只有繼承方可不受一戶一宅的限制，因此如果子女有宅基地，在生前也不可以通過買賣宅基地來取得宅基地使用權(quán)。自然資源部宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作權(quán)威問答明確，宅基地使用權(quán)可以在本村村民中買賣，但要取得土地使用權(quán)人即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。

值得討論的是如果父母和其他子女同一戶，有一子女考上公務(wù)員，則按照以上分析該子女不能繼承父母的房屋和宅基地，在實(shí)務(wù)中可能造成不公平，因?yàn)榭赡茉撟优谄綍r(shí)贍養(yǎng)父母或者合作建房時(shí)有出錢。

其次是宅基地使用權(quán)為戶內(nèi)成員共有，但可能只有父母和個(gè)別子女出資建造，此時(shí)農(nóng)房的所有權(quán)是否屬于全體戶內(nèi)成員共有，特別是子女成年后出資翻建的情形，該子女由于是公務(wù)員甚至無法取得任何權(quán)利，可能造成不公平的情形。

個(gè)人無償受贈(zèng)房屋，如何繳納個(gè)人所得稅？

留言時(shí)間:2019年08月13日 答復(fù)時(shí)間:2019年08月14日 答復(fù)單位：國(guó)家**網(wǎng)站

答：《****關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（****公告2019年第74號(hào)）規(guī)定：“二、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照‘偶然所得’項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。按照《**國(guó)家**關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

前款所稱受贈(zèng)收入的應(yīng)納稅所得額按照《**國(guó)家**關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第四條規(guī)定計(jì)算。

……

五、本公告自2019年1月1日起執(zhí)行。”

關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知

（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，寧夏、**、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局，為了加強(qiáng)個(gè)人所得稅征管，堵塞稅收漏洞，根據(jù)《中華****個(gè)人所得稅法》，現(xiàn)就個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題規(guī)定如下：

一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

二、贈(zèng)與雙方辦理免稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：

(一)《國(guó)家**關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào))第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料;

(二)贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;

(三)屬于本通知第一條第(一)項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書(原件)。

(四)屬于本通知第一條第(二)項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(原件)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)**或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核贈(zèng)與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時(shí)辦理個(gè)人所得稅不征稅手續(xù)。

三、除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院**門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

四、對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

五、受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。

二〇〇九年五月二十五日

附：

國(guó)家**關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知

國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，**自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：

為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易中個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的稅收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理問題

(一)關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅收管理問題

1.個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：

(1)屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》(見附件);

(2)屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》;

(3)屬于其它情況無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。

上述證明材料必須提交原件。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規(guī)范的，在提交的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關(guān)公證證書復(fù)印件留存，同時(shí)辦理營(yíng)業(yè)稅免稅手續(xù)。

2.對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售**或者代為開具**。

(二)關(guān)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問題

對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)(或其他征收機(jī)關(guān))應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與房管部門溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取房管部門對(duì)持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售稅收管理問題

(一)關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售營(yíng)業(yè)稅稅收管理問題

個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照《國(guó)家**關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào))中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行;對(duì)通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào))中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。

(二)關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售個(gè)人所得稅稅收管理問題

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

三、關(guān)于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)管理的問題

(一)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復(fù)印件有關(guān)信息與公證機(jī)關(guān)核對(duì)，保證公證證書的真實(shí)、合法性。

(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與房管部門的合作，定期將《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中的有關(guān)信息與房管部門的贈(zèng)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記信息進(jìn)行核對(duì)，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的后續(xù)管理。

(三)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅納稅評(píng)估，將本期無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)(如上年同期)進(jìn)行比較，出現(xiàn)異常情況的，要做進(jìn)一步檢查和核對(duì)，對(duì)確有問題的贈(zèng)與行為，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(四)對(duì)個(gè)人贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)過程中，向受贈(zèng)人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟(jì)利益，但提供虛假資料，申請(qǐng)辦理無償贈(zèng)與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華****稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰。

(五)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向房屋中介機(jī)構(gòu)做好稅法宣傳工作，使其協(xié)助做好無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的稅收管理工作。

二00六年九月十四日

來源：不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)**作與理論研究 2022-11-13 15:47 發(fā)表于福建

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