房地產(chǎn)土增稅計算方法(房地產(chǎn)土增稅計算方法最新)
前沿拓展：
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅預(yù)征。
上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？
1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)
首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個**與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？
因為一般來說增值稅是**和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是**和地方分成是**開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。
房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：
企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅
開發(fā)項目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個人所得稅
取得項目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅
前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個人所得稅、水利基金
物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算
看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻(xiàn)了多少稅收。
土地增值稅為什么要預(yù)征？
我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。
那預(yù)征什么時候征？怎么計算呢？
首先預(yù)售的時候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預(yù)征率。
同時，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：
（1）保障性住房預(yù)征率為0；
（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；
（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。
3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計算？
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?
第一步，計算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅
1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元
第二步，計算土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)（不含稅收入）
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元
第三步，計算土地增值稅預(yù)征稅額
土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬元
4.土地增值稅有核定征收嗎？
如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來，肯定要核定征收。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：
（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
每天學(xué)習(xí)一點點，每天進(jìn)步一點點。今天講課就講到這里。
拓展知識：
房地產(chǎn)土增稅計算方法
增值額不超過扣除額百分之五十的，稅率為百分之三十；增值稅超過扣除額的百分之五十，不超過扣除額的百分之百的，稅率為百分之四十；增值額超過扣除額的百分之百，不超過扣除額的百分之二百的，稅率為百分之五十。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
原創(chuàng)文章，作者：九賢互聯(lián)網(wǎng)實用分享網(wǎng)編輯，如若轉(zhuǎn)載，請注明出處：http://m.uuuxu.com/20221120498320.html
