前沿拓展：

不動產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)出計算公式

　　取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
　　納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建型工程。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自宣害飯革立行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑探前算為清極照眼的物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法

　　第一條 根據(jù)《** 國家**關于全條玉害食急買路面推開營業(yè)稅改征請構(gòu)紀造劑教現(xiàn)州擊讀意增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。
　　歡第二條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5絕孫月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程穩(wěn)帝班訓與衛(wèi)婷移，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)零裂陽指僅夜定分2年從銷項稅額中抵扣，第稱破機東計義意溫一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%夠雨衣總很妒易望念。
　　取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
　　納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用己民菜有微鐘食強過許上述分2年抵扣的規(guī)定。
　　第三條 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。
　　不動食農(nóng)這任球?qū)幾鑵^(qū)能產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。
　　上述分2年從通否真神接采銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖治菜書愛、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、**空調(diào)、電梯、電氣、智能化尼劇景油起軍積且植苦樓宇設備及配套設施。
　　第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
　　上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的鮮頻華孔王穩(wěn)同趙執(zhí)部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
　　第五條 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
　　第六條 納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。
　　第七條 已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
　　不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率
　　不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%
　　不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。
　　不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
　　第八條 不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務已抵扣的進項稅額應于當期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。
　　第九條 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
　　可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率
　　依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
　　按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
　　第十條 納稅人注銷稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。
　　第十一條 待抵扣進項稅額記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應交稅金—應交增值稅（進項稅額）”科目。
　　對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應分別核算其待抵扣進項稅額。
　　第十二條 納稅人分期抵扣不動產(chǎn)的進項稅額，應據(jù)實填報增值稅納稅申報表附列資料。
　　第十三條 納稅人應建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤?br />　　用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應在納稅人建立的臺賬中記錄。
　　第十四條 納稅人未按照本辦法有關規(guī)定抵扣不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程進項稅額的，主管稅務機關應按照《中華****稅收征收管理法》及有關規(guī)定進行處理。

一、 用于增值稅應稅項目的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)免稅項目進項稅處理

根據(jù)增值稅相關規(guī)定：其一，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)不得抵扣進項稅。其二，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。文件出處分別為增值稅暫行條例和財稅2016年36號公告。

焚說：

兩個文件規(guī)定略有出入，但不影響具體執(zhí)行政策。原則性規(guī)定兩者都有，但財稅2016年36號公告規(guī)定更具體，符合規(guī)范性文件的業(yè)務指導作用。

重點對財稅2016年36號文件的規(guī)定進行解讀。

以上的條文需轉(zhuǎn)出對應的進項稅的固定資產(chǎn)是指專用于免稅項目的固定資產(chǎn)，換言之，只要不是專用于免稅項目的固定資產(chǎn)就可以不用轉(zhuǎn)出進項稅了。

如果是應稅項目的購進固定資產(chǎn)中途轉(zhuǎn)變性質(zhì)專用于免稅項目或者簡易征收項目，則需要轉(zhuǎn)出進項稅。

具體轉(zhuǎn)出的計算方式為：

不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率

固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。

舉例：

A企業(yè)一套廠房用于精加工加工檳榔，且該廠房涉及的進項稅已經(jīng)抵扣，后因企業(yè)管理原因，無法繼續(xù)生產(chǎn)檳榔，而該企業(yè)承包的茶山達到生產(chǎn)規(guī)模條件，該套廠房轉(zhuǎn)而生產(chǎn)初加工茶葉（毛茶），由此產(chǎn)生了由應稅項目轉(zhuǎn)向免稅項目，則該公司按照規(guī)定做進項稅轉(zhuǎn)出，以該廠房的會計賬面凈值為基礎進行進項稅轉(zhuǎn)出。

注意：

如果該生產(chǎn)企業(yè)不是自己種植的茶葉，而是通過購買的鮮葉或者茶青進行初加工形成的毛茶，則按照《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》規(guī)定，則該項行為適用增值稅低稅率。

二、用于增值稅免稅項目的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)應稅項目的進項稅處理

舉例：鄉(xiāng)村振興背景下，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)增加。某自己種植茶葉并生產(chǎn)初級茶葉的公司，購買了一套制茶設備和興建了廠房，那么如果該公司只制作粗茶，不制作精茶，則屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)貨物，是增值稅免稅的項目，那么廠房和設備對應的進項稅不能抵扣。

這里有一個細節(jié)問題，一旦申報上體現(xiàn)了只有免稅收入，那么肯定是要做進項轉(zhuǎn)出的。

如上文所說，既用于應稅項目又用于免稅項目的固定資產(chǎn)是可以可抵扣進項稅的，但專用于免稅項目則不可以。

在稅法相關文件中，對將專用于免稅項目的購進固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)用為應稅項目的進項稅處理沒有做出明確規(guī)定。那么默認為這種情形下，已轉(zhuǎn)出的進項稅不再進行抵扣。

一個稅務上的籌劃

對于投身鄉(xiāng)村振興的農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，且目前只有免稅項目的企業(yè)，但將來可能在產(chǎn)品線上進行延伸，從初加工到精加工的，或者另擴生產(chǎn)線的，那么提醒建議：

一是注意免稅的條件，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品。注意是自己直接種植或者飼養(yǎng)的原料，不是購買來的原料，二是要符合《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》中的初級加工產(chǎn)品目錄要求。

在初次投入生產(chǎn)時，增加一個應稅項目，使得進項稅形成留抵，慢慢消化。

需要提醒的是，兼營免稅項目和應稅項目的應分開核算，同時，除了固定資產(chǎn)之外的購進貨物，應稅項目部分可以通過計算抵扣。

一個探討：

對于專用于免稅項目但轉(zhuǎn)應稅項目的固定資產(chǎn)前期已取得進項稅但做進項稅轉(zhuǎn)出的情形，轉(zhuǎn)應稅項目后，是否能按照應稅項目轉(zhuǎn)免稅項目做進項轉(zhuǎn)出那樣，進行資產(chǎn)凈值下的計算，然后進行繼續(xù)抵扣？

如此是否對解決存量存在的專用于免稅的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)應稅項目進行一定的稅負減輕？

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拓展知識：

不動產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)出計算公式

根據(jù)**、國家**《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號文件。

第二十一條：一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額。銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

……

第二十四條：進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。

……

第二十八條 不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

根據(jù)《銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

不動產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)出計算公式

納稅人取得不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額，需分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣進項稅額的60%，第2年抵扣進項稅額的40%。60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
來源如下：
經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，增值稅一般納稅人取得的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣。為便于征納雙方執(zhí)行，國家**發(fā)布了《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣管理暫行辦法》（國家**公告2016年第15號），對不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額分期抵扣問題進行了明確。
一、適用范圍
本公告明確的不動產(chǎn)分期抵扣辦法，適用于增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額抵扣不適用本公告的規(guī)定。
取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。
二、主要內(nèi)容
（一）納稅人取得不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額，需分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣進項稅額的60%，第2年抵扣進項稅額的40%.
（二）納稅人新建不動產(chǎn)，或者改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。
不動產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。
上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、**空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
（三）如何分期（按照自然月）：
前提： 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
（四）已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，公告明確了如何計算不得抵扣的進項稅額。
不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率
不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%
（五）按規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，公告明確了其進項稅額抵扣的具體方法。
可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率
依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

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不動產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)出計算公式

增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。這里的不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物；構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等同于企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品用于銷售，對其施行分年抵扣顯然不合適，應當一次性抵扣。融資租入的不動產(chǎn)（其購置成本已分期支出并分期抵扣，如果再對每期取得的租金進項分兩年抵扣，核算會非常復雜，因此可一次性全額抵扣。施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物雖然也屬于不動產(chǎn)的范疇，但存續(xù)時間短，施工結(jié)束后即要拆除清理，其性質(zhì)與生產(chǎn)過程中的中間投入物更為接近。因此允許一次性抵扣進項稅。

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不動產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)出計算公式

1.不動產(chǎn)進項稅額分為分期抵扣和一次性抵扣兩種情況，具體適用為：
　　分2年抵扣
　　一次性抵扣
　　按 固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程
　　按 流動資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
　　新建不動產(chǎn)
　　融資租入的不動產(chǎn)以及在 施工現(xiàn)場修建的 臨時建筑物、構(gòu)筑物
　　用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值 超過50%的
　　未超過50%（不動產(chǎn)原值：取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價）
2.分期抵扣時，注意抵扣時點。
　　分期抵扣以取得扣稅憑證計算抵扣時點，而非固定資產(chǎn)完工計算抵扣時點。
　　納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額按規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣的， 60%的部分于 取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣； 40%的部分為待抵扣進項稅額，于 取得扣稅憑證的當月起 第13個月從銷項稅額中抵扣。

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