前沿拓展：

動(dòng)遷房稅費(fèi)怎么算

**房也要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要有：
（1）契稅。符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.塊設(shè)比的略率0（含）以上、單套建筑面設(shè)式選異積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7％）、實(shí)際成交價(jià)低于商同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)使香持難委士均放格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。
（2）印花稅。買賣雙方各繳納房價(jià)款的0.05%。
（3）營業(yè)稅。購買時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營言對(duì)雞屬走而勝某敵衛(wèi)進(jìn)業(yè)稅為：成交價(jià)×5%；兩年考逐后普通住宅不征收營業(yè)稅，**住宅征收買賣差價(jià)5%的營業(yè)稅。
（4）城繼許叫幾火案隊(duì)建稅。營業(yè)稅的7%
（5）教育費(fèi)附加稅。營業(yè)稅的3%
（6）個(gè)人所得稅。普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購房總額－( 營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20％；先步2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公德間論對(duì)眼抗房：5年之內(nèi)，(售房收入－經(jīng)濟(jì)房價(jià)款－土地出讓金－合理費(fèi)用)×20％，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款＝建筑面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1移穿背證木田電隊(duì)％×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

日前，廣東省房協(xié)財(cái)務(wù)管理專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心召開了“廣東省城市更新稅務(wù)政策研討會(huì)”，與會(huì)的省、市稅務(wù)局負(fù)責(zé)部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及會(huì)員企業(yè)代表就城市更新中突出的稅務(wù)問題進(jìn)行了集中探討，本文針對(duì)關(guān)注較多的無償移交**安置房來展開，并總結(jié)梳理了無償移交**安置房對(duì)于企業(yè)整體稅負(fù)的影響。

一、三大稅種涉稅分析

（一）增值稅

無償移交**安置房增值稅應(yīng)視同銷售處理，非常明確，但仍然存在兩個(gè)關(guān)注點(diǎn)：

1.銷售額的確定

關(guān)于回遷房視同銷售銷售額的確定存在一些爭議，部分地區(qū)直接一刀切，只能按照市場價(jià)或者只能按照成本加成價(jià)；部分地區(qū)是沒有明確口徑，稅企都很模糊。先來看看現(xiàn)有文件規(guī)定：

“營改增”前，《國家**關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家**公告2014年第2號(hào)）規(guī)定：納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按成本利潤率核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。“營改增”后，部分地區(qū)出臺(tái)的配套解釋基本沿用了這條規(guī)定，如河南鄭州，但國家層面沒有專門的文件規(guī)定，能夠參考的是財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1第四十四條對(duì)視同銷售銷售額的一般規(guī)定，按照順序確定銷售額：

(1)按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

(2)按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

(3)按照組成計(jì)稅價(jià)格確定，組成計(jì)稅價(jià)格=成本*（1+成本利潤率）。

爭議的源頭在于營業(yè)稅時(shí)代規(guī)定直接按照成本利潤率核定，這看似與上位法按照順序確定相矛盾，但細(xì)看文件內(nèi)容會(huì)發(fā)現(xiàn)直接適用成本加成是有條件的：納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)，實(shí)**中經(jīng)常存在的就是在紅線外建造的回遷房，這類回遷房開發(fā)商并未承擔(dān)土地價(jià)款，提供的是一種代建服務(wù)，并無明確的市場售價(jià)，所以需要按照組成計(jì)稅價(jià)格確定計(jì)稅依據(jù)而且剔除土地使用權(quán)價(jià)款。除了這類特例，在紅線內(nèi)開發(fā)的回遷房應(yīng)嚴(yán)格按照36號(hào)文規(guī)定的順序來確定銷售額。不同情況應(yīng)分別處理，既不可一刀切，也不能任意選擇。

2.實(shí)物安置成本的處理

貨幣安置可以作為**補(bǔ)償費(fèi)用在增值稅銷售收入中進(jìn)行扣除，但實(shí)物安置部分并無明確規(guī)定，現(xiàn)在大多主張不可以扣除的依據(jù)是《**國家**關(guān)于明確金融房地產(chǎn)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）第七條的規(guī)定：納稅人按上述規(guī)定扣除**補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供**協(xié)議、**雙方支付和取得**補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明**補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。材料清單中需要提供收支憑證，而實(shí)物安置中因現(xiàn)金流憑證的缺失無法在銷售額中抵扣。該解讀口徑對(duì)開發(fā)企業(yè)影響巨大，一些城中村改造的**安置成本動(dòng)輒幾十個(gè)億，幾個(gè)億的增值稅不確定直接影響到拿地的決策。

本文認(rèn)為，實(shí)物安置與貨幣安置對(duì)于企業(yè)來講都是真實(shí)發(fā)生的安置成本，因?yàn)樾问讲煌顒e處理，導(dǎo)致企業(yè)需要包裝交易創(chuàng)造現(xiàn)金流或者影響企業(yè)參與“舊改”的積極性，都不是立法者的初衷。

因此迫切希望能還原業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，將實(shí)物安置也計(jì)入可在銷售額中抵扣的范疇。“廣東省城市更新稅務(wù)政策研討會(huì)”也提出了類似的需求。

（二）本地安置與異地安置的土增稅處理

關(guān)于**安置土增稅的處理，在《國家**關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）第六條有明確的規(guī)定：用本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，參照市場價(jià)調(diào)增收入，同時(shí)調(diào)增成本計(jì)入**補(bǔ)償費(fèi)；用自行開發(fā)建造的房屋異地安置的，參照市場價(jià)計(jì)入本項(xiàng)目的**補(bǔ)償費(fèi)；用購入房屋異地安置的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入**補(bǔ)償費(fèi)。

從文件規(guī)定來看，用本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的屬于本地安置，但“本項(xiàng)目”如何界定？是以法人實(shí)體為單位，還是以土地使用證或者規(guī)劃證，并沒有明確的文件規(guī)定。在《國家**關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條關(guān)于清算單位的規(guī)定中可以看到一些痕跡：土增稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。結(jié)合來看，土增稅清算單位和本地安置都屬于同一項(xiàng)目，因此屬于同一土增稅清算單位內(nèi)安置屬于本地，否則屬于異地。鑒于本地安置與異地安置的不同稅收處理，安置房與開發(fā)房產(chǎn)是否屬于同一項(xiàng)目對(duì)稅收影響甚大。各地對(duì)土增稅清算單位的劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，主要有發(fā)改委的立項(xiàng)、規(guī)劃許可證、施工許可證等。以最常用的發(fā)改委立項(xiàng)為例，看看不同立項(xiàng)選擇對(duì)稅金的影響測算。

例：房地產(chǎn)開發(fā)公司作為一家城中村改造和開發(fā)主體，取得A、B兩地塊，其中A地塊為開發(fā)用地，B地塊為安置用地，兩地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：

假設(shè)：1.上述數(shù)據(jù)均為不含稅價(jià)，不考慮增值稅及附加稅費(fèi)影響。

2.總建面全部可售（A地塊可售175萬平，B地塊可售50萬平），均為普通住宅。

本地**安置和異地**安置的土增稅測算數(shù)據(jù)如下：

由于異地安置時(shí)，安置地塊需要視同銷售收入，而**安置費(fèi)用卻在開發(fā)項(xiàng)目地塊列支，導(dǎo)致安置地塊的增值率反倒高于開發(fā)地塊無法享受免稅，兩種情況土增稅相差6.035億元。實(shí)**中，**安置成本可能更高，地塊數(shù)量更多，業(yè)態(tài)更復(fù)雜，這個(gè)時(shí)候，不同地塊是否合并立項(xiàng)或者哪些地塊選擇合并立項(xiàng)在一開始就決定了土增稅清算的稅負(fù)。

（三）所得稅

無償移交回遷安置房應(yīng)按照非貨幣性資產(chǎn)交換視同銷售確認(rèn)收入，確認(rèn)一筆視同銷售所得，同時(shí)按視同銷售收入金額以“**補(bǔ)償費(fèi)”形式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中，對(duì)所得稅整體無影響，不再贅述。

二、無償移交回遷房對(duì)企業(yè)稅負(fù)的整體影響

面對(duì)大額的安置回遷房，財(cái)稅人員容易產(chǎn)生極端情緒，或覺得增加巨大的稅收成本，或簡單作為公配處理，但實(shí)際對(duì)稅金的影響需帶入到具體測算中去看，以無償移交本地安置房為例，假定市場價(jià)為10億（不含稅），其對(duì)各稅種影響（單位億元，增加用正數(shù)，減少用負(fù)數(shù)）如下：

從表格數(shù)據(jù)來，**安置房對(duì)于稅金的影響并不一定是負(fù)面的，尤其是適用40%以上稅檔時(shí)，考慮加計(jì)扣除后，**安置房反倒會(huì)帶來大額稅金的減少。因此對(duì)于舊改中普遍存在的**安置房，紅線內(nèi)或者紅線外、本地安置或者異地安置、高毛利或者低毛利，不同情況稅金影響差異較大，需要在拿地前就做好全盤測算，以便從拿地、立項(xiàng)階段選擇有利于企業(yè)的處理方法。

私人公眾號(hào)：工改工，吳工私人整理“廣東省全省政策文庫”和上千份干貨資料，有需要的可以關(guān)注聯(lián)系。

喜歡就關(guān)注，不喜歡就遺忘于江湖吧

拓展知識(shí)：