前沿拓展：

房地產(chǎn)交稅怎么算

1、契稅：普通住宅1.5%，商住或公寓為4%；住宅類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的3%或1.5%或1%交納具體標(biāo)汽均風(fēng)印巴**準(zhǔn)由購(gòu)房次數(shù)與購(gòu)房面積來(lái)確定；2、營(yíng)業(yè)稅：總房款的5.55%；3、土地出讓金：總房款的1%；4、印花稅：買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0.05%;5、交易費(fèi)：3元每平方米；6、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)：按各地規(guī)定。
【法律依據(jù)】
根據(jù)2021年9月1日起施行的《契稅法》第一條
在中華****境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。
《契稅法》第三條
契稅稅率為百分之三至百分之五。
《契稅法》第四條
契稅的計(jì)稅依據(jù)：
（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買(mǎi)賣(mài)，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確速定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款；
（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房由向原副造苗屋價(jià)格的差額；
（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)，今年是停了，但明年是否開(kāi)征不知道，到底會(huì)怎么收我也不知道，列出幾種可能性，大家自己來(lái)考量。

一

首先明確一點(diǎn)，民用住宅的房產(chǎn)稅在全世界所有國(guó)家都有幾個(gè)慣例：

1.向所有房屋進(jìn)行收繳，不存在什么一套免征二套減半等等的，也沒(méi)有什么人均多少平免稅一類(lèi)的，這都是**老百姓根據(jù)自己家的情況瞎想出來(lái)的。具體的就不論述了，總之就是一句話：想實(shí)現(xiàn)公平，那就所有人的房子都交稅，先確定了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)之后才能**作。

2.所有國(guó)家或地區(qū)都可以根據(jù)具體情況，在應(yīng)該繳納的基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣或減免。比如鼓勵(lì)生育了，那就孩子越多的減稅越多。幫助低收入群體了，那就收入越少交得越少。鼓勵(lì)創(chuàng)收了，那就和其他收入稅進(jìn)行合并抵扣。經(jīng)濟(jì)危機(jī)了，那就所有業(yè)主都減稅。等等吧，很多手段無(wú)窮無(wú)盡，但都是在原基礎(chǔ)之上的。

3.無(wú)論是什么形式的房產(chǎn)稅，都有一個(gè)通行的比例，就是要占業(yè)主家庭年收入的2-5%，一般不會(huì)超過(guò)，否則民眾承擔(dān)不起，又可能激發(fā)矛盾。另外百姓們會(huì)根據(jù)自己的收入情況來(lái)和稅率對(duì)比，選擇承擔(dān)得起的房子。比如歐美都是這個(gè)比例，**雖然是差餉+地租模式，但總的占比也就是2-3%，都差不多，不超過(guò)5%。

那就先得出第一個(gè)可能性，如果征收房產(chǎn)稅，大概率會(huì)向所有的家庭房產(chǎn)征收，具體的減免抵扣到時(shí)候再說(shuō)。

而納稅額呢，北京平均工資的官方數(shù)字是10萬(wàn)左右，夫妻就是20萬(wàn)。但中位數(shù)應(yīng)該是15萬(wàn)左右，也就是兩口子平均每個(gè)月掙6/7000的居多。因此如果征收房產(chǎn)稅，對(duì)于大多數(shù)家庭的“自住”普通房產(chǎn)，大概率就是5000塊錢(qián)左右一年。因?yàn)榫退隳耆?0萬(wàn)，3%也就是6000；15萬(wàn)的3%是4500，以每年5000來(lái)說(shuō)，說(shuō)得過(guò)去吧。

二

**內(nèi)地的房產(chǎn)制度主要是從**學(xué)習(xí)來(lái)的，主要是因?yàn)閮傻氐耐恋啬Ｊ蕉际恰肮小薄?nèi)地是國(guó)有，當(dāng)年的**是屬于英國(guó)王室。再加上**的房產(chǎn)制度快運(yùn)行百年了，相對(duì)成熟，所以很多都是借鑒，甚至照抄。

那看看**的房產(chǎn)稅制度。**沒(méi)房產(chǎn)稅，有三種類(lèi)似的：差餉、地租、物業(yè)稅。

其中差餉是延續(xù)的晚清民國(guó)制度，所有房產(chǎn)都要交，是房租評(píng)估值的5%。地租，就是地產(chǎn)稅。**分兩種，一種是港島和九龍南，當(dāng)年是割讓的，土地權(quán)限為999年，所以像太古里什么的就都不交地租。而九龍北是新界，是租借99年，所以土地權(quán)限在1997年到期。之后也有部分九龍的延續(xù)了50年產(chǎn)權(quán)，到2047年到期。總之吧，只要是到期之后的房子就要交地租，同樣是以預(yù)估房租為基數(shù)，稅率為3%。也就是說(shuō)，大多數(shù)**業(yè)主的房產(chǎn)稅率為預(yù)估房租的8%。

至于物業(yè)稅屬于商業(yè)稅了，出租房子才有，自住的房子不收。稅基同樣是預(yù)估房租，稅率15%，但一般打8折，所以是12%。

那假定，**現(xiàn)在平均一套房?jī)r(jià)值1000萬(wàn)港幣，租售比為500，那每年的預(yù)估租金就是24萬(wàn)。8%的稅率，1.92萬(wàn)港幣。現(xiàn)在**的平均家庭收入我不知道，前幾年是32萬(wàn)，現(xiàn)在算35萬(wàn)吧。那他們的房產(chǎn)稅占比約為5%。但這是理想值，實(shí)際上在收稅時(shí)都是有評(píng)估折扣的，所以按照官方數(shù)字，**的差餉+地租，占到家庭收入的平均數(shù)是3%。

那以北京為例，中位數(shù)一套房600萬(wàn)，年平均租金為1.5%，一年9萬(wàn)。如果按照**的收稅8%，一年交7200。但一般會(huì)打個(gè)折扣，7-80%，那就是5/6000塊錢(qián)。還跟第一種差不多。

三

其實(shí)**大陸早就有房產(chǎn)稅了，尤其是北京，都不間斷地收了100多年了。

最早的當(dāng)然是大清末年，朝廷沒(méi)錢(qián)了就打城市房產(chǎn)的主意，亂七八糟的說(shuō)不清。以民國(guó)時(shí)期為例吧，當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)稅也叫差餉，不按比例，只按房子質(zhì)量和等級(jí)征收。一般是平房每間每個(gè)月5分，瓦房1毛，樓房（小洋樓）2毛錢(qián)。

我計(jì)算過(guò)這個(gè)稅額，挺有意思的，也約等于房值的1%左右，真的是古往今來(lái)的國(guó)際慣例。

按照北洋時(shí)期，也就是1920年前后北京的統(tǒng)計(jì)，平均房?jī)r(jià)130塊大洋一間。但這包括了破平房和瓦房和樓房。那如果以平房每月5分計(jì)算，一年6毛，這間房的價(jià)值就是60塊。那瓦房可不就是120塊了嗎，和均價(jià)接近。但這都受到了豪宅的補(bǔ)貼，因?yàn)榘礃欠棵吭?毛，每年2.4大洋計(jì)算，這間房?jī)r(jià)值240塊。

當(dāng)年的小樓房就算是價(jià)值高，但也沒(méi)到四合院翻番的程度。所以這明顯就是向富人多收稅來(lái)補(bǔ)貼窮人，也不叫補(bǔ)貼，就是承擔(dān)了更高的稅率吧，拿走給警察發(fā)工資了。

解放后的各種運(yùn)動(dòng)不提了，只從1980年之后說(shuō)起。

北京是1986年明確出臺(tái)房產(chǎn)稅政策的，但之前也收過(guò)，被發(fā)還的普通私產(chǎn)平房要交稅，平均一間房1毛多錢(qián)一個(gè)月。挺有意思的，如果按照1%的稅率換算，那折合200塊錢(qián)左右一間，和建國(guó)初期的價(jià)格差不多，30年沒(méi)漲價(jià)。

那個(gè)時(shí)期北京有一陣子賣(mài)房潮，也就是私房業(yè)主們排著隊(duì)要把房賣(mài)給房管局。但賣(mài)房的人多，當(dāng)時(shí)房管局卻沒(méi)那么多錢(qián)和指標(biāo)來(lái)收，所以很多人還得找關(guān)系，要不然排不上號(hào)兒。最便宜的時(shí)候100塊錢(qián)一間，愛(ài)賣(mài)不賣(mài)，你不賣(mài)有人賣(mài)。

之所以搶著賣(mài)房有兩條原因，一是因?yàn)榉孔拥漠a(chǎn)權(quán)雖然發(fā)還了，但仍然被各單位的人住著，每個(gè)月交不了幾個(gè)房租，業(yè)主還得給人家修房。業(yè)主們實(shí)在賠不起了，所以不得不賣(mài)。第二就是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅，雖然每間房才一毛多錢(qián)，但既收不到房租，還得花錢(qián)修房，哪有錢(qián)交稅啊？所以幾項(xiàng)疊加之下不得不賣(mài)。

我的一個(gè)朋友家就是那會(huì)兒賣(mài)的房，南城前門(mén)外的一所大院子，19間半的房，正兒八經(jīng)的金柱大門(mén)三進(jìn)四合院，賣(mài)了3000元高價(jià)，陡然而富。據(jù)說(shuō)他們家1981年就拿錢(qián)買(mǎi)了電視機(jī)電風(fēng)扇大立柜折疊桌和四把電鍍椅子，剩下2000塊錢(qián)他爹準(zhǔn)備留著養(yǎng)老來(lái)著，也不知道現(xiàn)在還夠不夠一個(gè)月的。

之后的1986年，北京暫停了自住性質(zhì)私人住宅的房產(chǎn)稅，只向經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收。也就是只收商鋪酒店寫(xiě)字樓的，還有如果私房出租的話要交稅。這些稅率到今天也基本沒(méi)變，那就是如果不出租自用的商業(yè)用房，繳納原值的70%的0.12%，稅率就是0.84%。如果出租，繳納租金的12%。私人住宅如果出租，繳納房租的5%。

這稅率其實(shí)都是參照了其他國(guó)家的模式。0.84%，本來(lái)就是想收1.2%的，打個(gè)折而已。租金的12%，就是因?yàn)?*收15%，但其中20%給留下當(dāng)做房屋修繕費(fèi)，所以定成了12%。5%則干脆就是參照**的稅率，沒(méi)變。

所以，其實(shí)我們本來(lái)就有成熟的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只是沒(méi)實(shí)施而已。如果想要征收，那完全可以從公寓開(kāi)始。本身就是商業(yè)用房，雖然是住宅形式，但土地性質(zhì)沒(méi)變啊，隨時(shí)可以征收。

假定一套價(jià)值600萬(wàn)的房子，如果收0.84%那就是5萬(wàn)塊一年，是不是太貴了？沒(méi)問(wèn)題，可以按照“原值”來(lái)收啊，只要拿出當(dāng)年的契稅**就可以。現(xiàn)在北京的房子很多還都是十年前買(mǎi)的，甚至是20年前。那當(dāng)年頂多也就是價(jià)值幾十萬(wàn)啊。哪怕是60萬(wàn)買(mǎi)的，現(xiàn)在也就是每年交5000塊，這樣不就不貴了嗎？

那買(mǎi)得晚的怎么辦？那就按現(xiàn)在的交唄，沒(méi)辦法，誰(shuí)讓你買(mǎi)得晚呢。不過(guò)也可以等著，沒(méi)準(zhǔn)兒20年后房?jī)r(jià)又漲了很多，現(xiàn)在的這一年幾萬(wàn)也就不算錢(qián)了。再或者可以按照房租的12%來(lái)交，600萬(wàn)的房子一年租金9萬(wàn)，12%就是8400，這不是就便宜多了嗎？?jī)蓚€(gè)方案，你可以自己選。

至于房租稅的這5%，可以暫時(shí)先放著，看人家稅務(wù)系統(tǒng)怎么修改或采用了。比如完全可以作為真的出租房子時(shí)的稅率，相當(dāng)于自住的收房租的12%，出租收17%不就得了？一套600萬(wàn)的房，一年交稅1.53萬(wàn)，也說(shuō)得過(guò)去吧。

四

總之，我是列出了這三種可能性。在我看來(lái)，任何一個(gè)國(guó)家的稅收都是為了促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)讓**增加收入。尤其咱們是社會(huì)主義國(guó)家，是為廣大**的幸福為前提的，絕不可能涸澤而漁焚林而獵，殺雞取卵的事兒連美國(guó)都干不出來(lái)，咱們就更不可能了。

所以，別太對(duì)房產(chǎn)稅恐懼，還是記住開(kāi)頭的那幾句話，在絕大多數(shù)國(guó)家和時(shí)期，房產(chǎn)稅都不超過(guò)普通家庭收入的5%，一般是2-3%。以北京中位數(shù)15萬(wàn)年收入為例，房產(chǎn)稅不會(huì)超過(guò)3%，也就是4/5000為合適。而且還會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行減免和抵扣，這才是和諧社會(huì)。

僅供參考。

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