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2014年房貸計算器

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正如市場預(yù)期，繼MLF（中期借貸便利）利率下調(diào)后， LPR（貸款市場報價利率）利率也調(diào)降了。1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較此前下降5個基點。

值得一提的是，這是2020年4月以后，5年期以上LPR首次出現(xiàn)下調(diào)。作為房貸利率的錨，對于購房者而言，在加點基數(shù)不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調(diào)將在一定程度上減少房貸支出。

從更廣泛的層面看，LPR的下調(diào)不僅對房市有影響，也將影響各行各業(yè)，惠及更多主體。央行副行長劉國強日前表示，LPR是一個宏觀變量，它的變動不針對具體的行業(yè)，對所有行業(yè)都有影響，是一個總量性的、普惠性的。

在業(yè)內(nèi)人士看來，LPR利率下調(diào)之后，將有助于推動企業(yè)融資成本穩(wěn)中有降，減少實體經(jīng)濟融資成本，提振融資需求；同時，房地產(chǎn)市場下行壓力也會有所緩解，將有效對沖當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展面臨的“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

5年期以上LPR下調(diào)減負(fù)房貸

在此次MLF利率下調(diào)后，市場對LPR報價結(jié)果頗為關(guān)注，尤其是已連續(xù)21個月保持不變的5年期以上LPR，該報價與每一位購房者緊密相連，影響著購房者的房貸利率。

此前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，兩種期限的LPR大概率同步下降，但對于下調(diào)的幅度未達(dá)成共識。目前來看，一年期LPR下降了10個基點，疊加去年12月降準(zhǔn)之后的5個基點，一共下降15個基點；5年期以上則下降了5個基點。

傳導(dǎo)到房貸市場中，正面和減負(fù)效應(yīng)明顯。以100萬貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區(qū)，利率調(diào)整前，首套房房貸利率為5%（LPR+35BP），此時月供額為5368.22元；而此次利率調(diào)整后，首套房房貸利率為4.95%，此時月供額為5337.7元。如此計算，月供額減少了約30.5元，一年約減少366元。

不過，要注意的是，新增房貸普遍可以享受到上述福利，存量房貸則還要視情況而定。對于購房者來說，若存量房貸的重定價日是今年的1月1日，參考的則是2021年12月LPR的報價，這就意味著，直至下一個重定價日之前，該周期的房貸并不會發(fā)生變化；若存量房貸的重定價日是今年的7月1日，參考的則是今年6月LPR的報價，所以還需屆時觀察。

對于5年期以上LPR的下調(diào)，平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生分析稱，在各類調(diào)控政策的作用下，目前投資性和投機性的購房需求已得到遏制。歷史上，當(dāng)房價下行壓力偏大、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資訴求較強時，通常伴隨著降準(zhǔn)和降息。因此，5年期以上LPR下降對于部分持幣觀望的剛需購房者而言，或可起到節(jié)約成本、穩(wěn)定信心的積極作用，有助于更好滿足合理的住房需求。

但第一財經(jīng)也了解到，在實際情況中，對于新增房貸，不同銀行可能會根據(jù)貸款人的資質(zhì)、當(dāng)時外部環(huán)境等對加點基數(shù)做出不同調(diào)整。比如，此次5年期LPR下調(diào)后，不排除有的銀行再上調(diào)相應(yīng)的加點基數(shù)，以保證房貸利率的不變。

不過，整體來看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次央行降息政策，對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極的影響，有助于提振房地產(chǎn)市場的景氣度。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面，從房企角度看，中長期貸款資金成本將進(jìn)一步降低，進(jìn)而鼓勵房企愿貸敢貸，較好激活房企2022年的投資和新開工意愿。

另一方面，嚴(yán)躍進(jìn)還稱，從購房者來說，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，將進(jìn)一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。

從更廣泛的層面看，不止是對樓市的影響，5年期以上LPR的調(diào)整將惠及更多主體，畢竟隨著LPR改革的推進(jìn)，目前銀行存量貸款和新發(fā)放貸款中，個人按揭貸款、企業(yè)中長期貸款、固定資產(chǎn)投資貸款等都是使用5年期LPR作為貸款利率的定價基準(zhǔn)。

央行貨幣政策司司長孫國峰近日也表示，今年以來，**銀行強化跨周期調(diào)節(jié)，加大流動性投放力度，推動1月17日1年期中期借貸便利和7天期公開市場**作利率均下降了10個基點，貨幣市場和債券市場利率也相應(yīng)下行，LPR報價行報價時綜合考慮自身資金成本、風(fēng)險溢價和市場供求等因素，LPR會及時充分反映市場利率變化，引導(dǎo)企業(yè)貸款利率下行，有力推動降低企業(yè)綜合融資成本。

LPR出現(xiàn)兩大調(diào)整

在此次LPR利率調(diào)整之前，LPR還于1月19日出現(xiàn)兩大調(diào)整，一是報價行出現(xiàn)變動，二是報價時間有所調(diào)整。

1月19日，央行公告稱，為提高LPR報價行報價質(zhì)量，央行指導(dǎo)利率自律機制對場內(nèi)外LPR報價行進(jìn)行了考核，根據(jù)考核結(jié)果調(diào)整了LPR報價行，調(diào)整后的LPR報價行共18家，包括：

**工商銀行、**農(nóng)業(yè)銀行、**銀行、**建設(shè)銀行、交通銀行、**郵政儲蓄銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、**民生銀行、南京銀行、臺州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網(wǎng)商銀行、花旗銀行（**）和渣打銀行（**）。

相較此前，郵儲銀行、南京銀行成為新的報價行，西安銀行和中信銀行未入選。

與此同時，央行將LPR發(fā)布時間由每月20日（遇節(jié)假日順延）上午9:30調(diào)整為9:15。對此，央行表示是為了加強預(yù)期管理，促進(jìn)LPR發(fā)布時間與金融市場運行時間更好銜接。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，根據(jù)近期監(jiān)管表態(tài)，積極及時向市場釋放明確信號，成為金融監(jiān)管部門關(guān)注的重心，LPR報價提前發(fā)布，對于引導(dǎo)資本市場預(yù)期將產(chǎn)生積極作用，這也同步說明當(dāng)前對利率調(diào)整的傳導(dǎo)效應(yīng)提出了更高要求。

央行日前也明確，2022年將堅持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，加大跨周期調(diào)節(jié)力度，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，更加主動有為，更加積極進(jìn)取，注重靠前發(fā)力。

劉國強表示，當(dāng)前經(jīng)濟面臨三重壓力，“穩(wěn)”本身就是最大的“進(jìn)”。在經(jīng)濟下行壓力根本緩解之前，進(jìn)要服務(wù)于穩(wěn)，不利于穩(wěn)的政策不出臺，有利于穩(wěn)的政策多出臺，做到以進(jìn)促穩(wěn)。簡單說，當(dāng)前重點的目標(biāo)是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力。

而在發(fā)什么力方面，劉國強提到，要推動企業(yè)融資成本穩(wěn)中有降，繼續(xù)發(fā)揮LPR改革的效能，切實維護(hù)存款市場的競爭秩序，穩(wěn)定銀行負(fù)債成本。

未來仍有降準(zhǔn)、降息空間

隨著LPR利率的下降，市場寬松預(yù)期也進(jìn)一步升溫，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的點在于，貨幣政策是否正走向?qū)捤桑课磥硎欠襁€有降準(zhǔn)和降息的空間？

對此，東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱，在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力仍大、尤其是房地產(chǎn)市場下行趨勢未止的情況下，難言本輪貨幣寬松將止于此次降息，后續(xù)貨幣政策走向仍需密切觀測經(jīng)濟基本面和房地產(chǎn)市場邊際變化。

另據(jù)中信證券統(tǒng)計，2008年以來的幾輪貨幣政策寬松周期中降息的**作，降息次數(shù)最少為2011年12月～2012年7月的寬松周期中的2次，最多的是2014年11月~2016年3月的6次。從降息**作的時間間隔看，降息周期啟動后，多次降息之間的時間間隔在1～3個月之間。

中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，未來半年仍然存在降息窗口和必要性，但本次降息后，再一次降息則需要穩(wěn)增長和寬信用效果顯現(xiàn)的催化。預(yù)計后續(xù)還有1~2次降息的可能，時點可能在3月或6月。除此之外，降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具也有望繼續(xù)推出。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉也稱，不排除后續(xù)仍有降準(zhǔn)的可能性。降準(zhǔn)可以起到緩釋經(jīng)濟下行壓力、平滑跨年經(jīng)濟波動的作用，提供的寬松流動性環(huán)境也能產(chǎn)生配合信用松綁的效果。

中信建投首席經(jīng)濟學(xué)家黃文濤亦提到，隨著春節(jié)流動性緊張、稅期到來，特別是一季度專項債提前批開始發(fā)行的情形下，市場流動性還面臨一定程度的緊張局面。按照以往經(jīng)驗，降息之后大概率還將配合降準(zhǔn)繼續(xù)釋放流動性。

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