前沿拓展：

商品房貸款利率計(jì)算器2019

若申請(qǐng)的是招行貸款，要計(jì)算貸款利息或者每月還款金額，需要知道貸款本金，貸款期限，還款方式，貸款年利率。若上述信息都確認(rèn)到，可以通過我行貸款計(jì)算器嘗試計(jì)算，登錄招行官網(wǎng)右下方找到“理財(cái)計(jì)算器”–“個(gè)人貸款計(jì)算器”可以計(jì)算。

01

這兩天，中介很嗨。因?yàn)橛瓉砹藰鞘写罄谩?/span>

5月15日，央行、銀**發(fā)布通知：

對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

新政出臺(tái)前，首套房房貸利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房貸利率最低為5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

本次下調(diào)首套房房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，意味著首套房貸最低可為4.4%！

對(duì)于還沒上車的南陽(yáng)剛需來說，確實(shí)是真真切切的利好。直接省了一大筆利息。

以貸款總額100萬(wàn)、按揭30年為例，如果利率按前兩年南陽(yáng)常見的5.88%計(jì)算，那么總利息是113萬(wàn)。如果按新政4.4%計(jì)算，總利息只有80萬(wàn)。

前后差了33萬(wàn)。一輛寶馬3系沒了。

前兩年5.88%上車的南陽(yáng)人已哭暈在廁所。6.12%的南陽(yáng)人已心如**灰，少數(shù)6.37%的南陽(yáng)人已走上天臺(tái)……

無奈，這就是政策。

昨天還是大棒，今天就變成了奶糖。

變臉變得也太快了。

02

我們先分析一下央行為什么出臺(tái)這樣一個(gè)差別化住房信貸政策。

一方面，肯定是樓市太慘了，慘到了不能不救不得不救的地步。另一方面，是宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)在太不樂觀，必須動(dòng)用工具箱里的工具。

在出臺(tái)房貸新政策的兩天前，央行發(fā)布了2022年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。報(bào)告中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)令人觸目驚心。

4月份**幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。

簡(jiǎn)單來說就是，流動(dòng)性出現(xiàn)了問題。沒有人愿意貸款了，尤其是住房貸款。

整個(gè)經(jīng)濟(jì)面悲觀情緒蔓延。企業(yè)和個(gè)人的融資需求全面萎縮。

一句話，不僅錢沒了，連信心都沒了……

以前可不是這樣，沒錢不怕，大不了貸款嘛，眼下艱苦點(diǎn)但是未來可期。所以社會(huì)融資規(guī)模一直處于高位。

現(xiàn)在不同了，大家的預(yù)期差到了極點(diǎn)。任你說破天，大家**活就是不肯花錢，不肯借錢。

個(gè)人的前途，企業(yè)的命運(yùn)，地球村的走向，無不籠罩著一層厚厚的令人窒息的迷霧。

明天什么樣，真的不知道。

03

坦白說，4.4%的利率也救不了當(dāng)下的樓市。

這不是悲觀，也不是看空，而是實(shí)事求是。

房地產(chǎn)定向降息對(duì)樓市**有限，最多只能吸引一批尚在猶豫的剛需入場(chǎng)，卻無法點(diǎn)燃樓市的沸點(diǎn)。

目前大家對(duì)房地產(chǎn)只是失望，無望。還沒達(dá)到真正的絕望階段。

房?jī)r(jià)雖然震蕩下行，卻還沒有跌破人們的心理下限。

只有事情糟糕到了最極點(diǎn)，才有可能出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。此所謂否極泰來。目前沒有證據(jù)證明當(dāng)下已經(jīng)是最糟糕的情況，你無法證明尚未發(fā)生的事情。

因此這會(huì)再多的利好**，無非是讓瀕**的房地產(chǎn)回一回血，喘一口氣，指望它立馬活蹦亂跳是不可能的。

房地產(chǎn)再次起飛的前提是，樓市重新恢復(fù)“**效應(yīng)”。

換句話說叫做，漲價(jià)去庫(kù)存。

事實(shí)證明，只有漲價(jià)才能去庫(kù)存。暴跌**去不了庫(kù)存。

沒有漲價(jià)的預(yù)期，沒有**的預(yù)期，樓市不可能再現(xiàn)火爆。這不符合人性。

而人性永遠(yuǎn)是趨利的動(dòng)物。

明知道買了房子要砸手里，買之后房?jī)r(jià)可能繼續(xù)跌，我為什么要買，我憑什么要買，就因?yàn)槲沂蔷虏耍?/span>

買房人躺平，再多的**政策也失靈。

04

回到眼前的南陽(yáng)。

據(jù)《一起溝通》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，

目前南陽(yáng)市場(chǎng)在售項(xiàng)目庫(kù)存約312萬(wàn)方，潛在入市供應(yīng)項(xiàng)目約67萬(wàn)方，累計(jì)市場(chǎng)庫(kù)存約379萬(wàn)方。

按照年均130萬(wàn)方去化量，南陽(yáng)去化周期約28.8個(gè)月。

數(shù)據(jù)來源：一起溝通

還有一些項(xiàng)目不在統(tǒng)計(jì)表內(nèi)。比如一些GWY小區(qū)、盤活中的問題樓盤項(xiàng)目、城改遺留項(xiàng)目等。

也就是說，從現(xiàn)在起，即使南陽(yáng)不再新增一宗住宅用地入市，現(xiàn)有的庫(kù)存也需要至少兩年半左右才能賣完。

但你知道，完全不賣地是不可能的。

這就意味著南陽(yáng)樓市的觸底反彈之路不會(huì)那么輕易就看到曙光。

眼下的艱難局面，大概率還會(huì)繼續(xù)艱難下去，一段時(shí)間。

除非，相關(guān)部門出臺(tái)更猛烈的不同尋常的**措施。

比如，所有城市更新項(xiàng)目全部貨幣化安置。

比如，兩年內(nèi)徹底擰緊土地供應(yīng)水龍頭。

比如，……

比如，……

拓展知識(shí)：

商品房貸款利率計(jì)算器2019

二手房按揭貸款利率計(jì)算：

一、計(jì)算利息的基本公式 儲(chǔ)蓄存款利息計(jì)算的基本公式為：利息=本金×存期×利率。

二、利率的換算 年利率、月利率、日利率三者的換算關(guān)系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。使用利率要注意與存期相一致。

三、計(jì)息起點(diǎn)：

1、儲(chǔ)蓄存款的計(jì)息起點(diǎn)為元，元以下的角分不計(jì)付利息。

2、利息金額算至厘位，實(shí)際支付時(shí)將厘位四舍五入至分位。

3、除活期儲(chǔ)蓄年度結(jié)算可將利息轉(zhuǎn)入本金生息外，其他各種儲(chǔ)蓄存款不論存期如何，一律于支取時(shí)利隨本清，不計(jì)復(fù)息。

擴(kuò)展資料：

抵押特征：

(1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能**存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹(jǐn)慎保養(yǎng)所抵押房屋。

(3)負(fù)有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時(shí)，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán)，不依靠債務(wù)人的行為即可實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人，抵押人必須對(duì)抵押的房屋擁有所有權(quán)，如果抵押房屋是國(guó)有房屋，則抵押人必須對(duì)該抵押房屋享有處分權(quán)。

(5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定，一般采用書面形式，并應(yīng)明確規(guī)定擔(dān)保的范圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權(quán)，因此，抵押人應(yīng)自己承擔(dān)房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

參考資料來源：百度百科-房屋抵押貸款利率

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