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房貸計算器專業(yè)版

每一家銀行的計算方法都不一樣，他們有自己的利率，有自己的貸款額度要求，有自己的還款年份與利息計算公式，58同城的房貸計算器只是一個大范圍的參考。

本文轉載自微信公眾號“上海證券報”（ID：shzqbwx），原文發(fā)布于5月15日，原標題為《最新調(diào)整！剛剛，房貸降息！》。

**銀行、銀**5月15日發(fā)布關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知。

通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

對此，專家人士表示，通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR），調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點（按4月20發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%），如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，則意味著：平均每月可減少月供支出約60元，那么，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

首套房貸利率下限下調(diào) 相應期限LPR減20個基點

通知具體顯示，為堅持房子是用來住的、不是用來炒的**，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關部署，就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

一是對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二是在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，**銀行、銀**各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市**調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

各地可跟隨全國下限下調(diào) 也可保持不動或適度上調(diào)

那么，全國政策下限調(diào)整后，各地政策是否同步調(diào)整？

據(jù)專家人士分析，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，地方層面，由**銀行、銀**各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市**調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國下限下調(diào)，也可保持不動或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

“在城市貸款利率下限基礎上，銀行業(yè)金融機構結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值?！睂＜胰耸糠Q。

**銀行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)**發(fā)布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

部分省級市場利率定價自律機制也配合地方**的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限?！斑@是城市**、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。”鄒瀾說。

鄒瀾在這一會議上解釋了相關機制。他表示，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

以利率下限為例，彼時，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；**銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。

鄒瀾表示，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

有利于帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍

“通知首次對于差別化住房信貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉近期房地產(chǎn)交易行情的決心。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

他表示，通知明確了一條重要思路，即首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。利率下限下調(diào)，使得商業(yè)銀行發(fā)放房貸的空間更大，有助于更好地促進房貸實際貸款利率的下行；下調(diào)力度較大，將引導銀行后續(xù)更好地制定貸款政策，尤其是推介一些低成本利率的貸款；本次下調(diào)主要是針對首套房，有利于剛需群體購房成本進一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。

嚴躍進認為，通知可能會產(chǎn)生四個方面的影響：

一是有助于引導地方**和銀行機構進一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優(yōu)惠政策；

二是有助于鼓勵房企銷售，帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍；

三是有助于進一步降低購房者的成本，進一步降低購房者購房壓力；

四是有助于各地基于實際情況開展房地產(chǎn)貸款工作，預計在一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的政策，施行更寬松的房貸政策。

來源： 瞭望東方周刊

拓展知識：

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房貸分兩種支付方式：

等額本息和等額本金，具體公式如下：

等額本息：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1〕

等額本金：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率其中＾符號表示乘方。2個月就是2次方。

擴展資料：

相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質(zhì)都是不會改變的?？傮w來看，等額本息是會比等額本金多付一點利息。但前提是貸足了年限?？此沏y行都收回了利息，但實際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經(jīng)營成本在這一點上是有利于風險系數(shù)的低。 

參考資料來源：百度百科-房屋貸款

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等額本息還款法
每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數(shù)〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數(shù)-1〕

等額本金還款法
每月月供=貸款本金/總月數(shù)+ 貸款余額*月利率；
（貸款余額，首月就是貸款本金，以后每月=上月貸款余額-貸款本金/總月數(shù)）

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回答如下：
等額本息法：（每個月的還款額相等）
月還款額=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中：月利率=年利率/12，n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^180，表示180次方（貸款15年、180個月）。注意：計算(1+月利率)^n-1時，要先將小括號內(nèi)的算出來，乘方后再減1。
假設貸款20萬元，期限15年，年利率6.80%，月還款額為：
200000*（6.80%/12）*（1+6.80%/12）^180/[（1+6.80%/12）^180-1]=1775.367832
=1775.37元。

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首套三層 二套六層 三套全款 全國通用

還款年限最長30年 男可以貸款到65 女60

月供=貸款金額* 月供系數(shù)