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根據(jù)一般房貸還款方式的計算公式分為兩種：
1. 等額本息還款方式：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。等額本息計算公式：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1〕計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變
2. 等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。等額本金計算公式：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息每月本金=本金/還款月數(shù) 每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。
可以算一下。

“選固定利率還是浮動利率？”這令有房貸在身的業(yè)主們反復糾結(jié)，如今這道“必選題”已經(jīng)有了**。房貸“換錨”進入到最后時刻，究竟對還貸有何影響？

固定利率vs浮動利率

資料圖中新經(jīng)緯攝

房貸定價的“錨”過去一直是基準利率，會根據(jù)基準利率浮動，2019年新發(fā)放的房貸平穩(wěn)切換為貸款市場報價利率(LPR)定價后，央行2019年12月28日公告明確，2020年3月1日至8月31日，將推進存量房貸定價基準轉(zhuǎn)換，客戶可與金融機構(gòu)協(xié)商決定是“換錨”為LPR還是固定利率。

中行、建行、工行、農(nóng)行、郵儲銀行此前明確，8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款，按相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價方式。交行稱，于8月21日對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款調(diào)整為LPR定價方式。

張女士2012年貸款97萬在北京買了套房，她對中新經(jīng)緯客戶端表示，自己現(xiàn)在剩余貸款不多，所以比較愿意嘗試浮動利率，如果是剛剛貸的款，恐怕也要好好糾結(jié)一番。但她也提出疑問，固定利率和浮動利率究竟有何區(qū)別？

最大的不同還是反映到了還款金額上，顧名思義，固定利率下的房貸利率會維持當前利率水平不變，還款總額及月供基本固定，不會受外界因素影響發(fā)生較大變化。不過若整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款仍會維持相對比較高的利率。轉(zhuǎn)換為LPR后，房貸利率會隨著LPR變動而變，LPR下行，還款金額降低；LPR上行，還款金額也隨之增加。

需要注意的是，如果是銀行代為批量轉(zhuǎn)換的客戶，可以要求按自己的意愿做一次調(diào)整。但只要是自己作出了選擇，無論是選擇LPR定價方式還是固定利率，都只有一次選擇機會，不能再更改。

“換錨”后利率咋計算？

房貸“換錨”后，利率咋算？月供到底能不能減少？

根據(jù)央行此前公告，房貸的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR后，加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。

中新經(jīng)緯客戶端算了筆賬：以商業(yè)性個人住房貸款的轉(zhuǎn)換為例，如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是30年。

若小王選擇將這筆房貸的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，以5年期貸款基準利率是4.9%計算，轉(zhuǎn)換前的實際執(zhí)行利率為4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，小王這筆房貸的加減點數(shù)為4.41%-4.8%=-0.39%，即減39個基點，今后的房貸利率就是LPR-0.39%。直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR變動。

轉(zhuǎn)換時，本人和銀行需要協(xié)商確定加減點數(shù)、重定價日和重定價周期。重定價日是重新按照最新的定價基準計算貸款執(zhí)行利率的時間。一般有兩種，一種是每年1月1日，另一種是貸款發(fā)放日的每年“對月對日”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進舉例，若某位購房者今年8月份轉(zhuǎn)為LPR計算貸款，且后續(xù)每一年重新計算月供額，2020年8至12月其月供額和今年前7月一樣。2021年，若5年期以上LPR上升5個基點，那么100萬房貸、30年等額本息的貸款情況下，月供將增加約31元。反之，若5年期以上LPR下降5個基點，月供將減少31元。

究竟選哪個更有優(yōu)勢？

資料圖：售樓處沙盤。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

中新經(jīng)緯客戶端注意到，從去年12月到今年8月，5年期LPR從4.8%變?yōu)?.65%，下降15個基點。如果是200萬元房貸，以等額本息還款方式20年還清，15個基點的降幅意味著平均每年可節(jié)省房貸支出1963.83元，20年一共可以省下39276.53元。

這是否就證明選擇LPR浮動利率定價更好？**民生銀行首席研究員溫彬認為，如果借款期限較短，以前的房貸利率又比較高，就可以選擇LPR。而期限較長，且以前貸款利率本身很低的，可以選擇固定的房貸利率。因為這樣可以鎖定月供成本，將來更好地安排個人家庭的收支情況，不用為房貸利率變動而影響正常生活安排。

可以看出的是，若預期LPR上升，月供金額也會增加。對于大多數(shù)人來說，判斷利率的長期走勢究竟上升還是下降很難。但業(yè)內(nèi)人士認為，短期LPR或仍有下降空間。

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。

“下半年房貸利率或仍繼續(xù)下降，但幅度會縮小。”董希淼稱，預計下半年流動性保持合理充裕，LPR利率仍會繼續(xù)下降，以LPR利率為定價基準的房貸利率也會順勢下行。(張澍楠)

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