前沿拓展：

房貸如何計算

房貸一般可以選擇等本降息和等額本息還款方式利率調(diào)整一般有利率變動的次月1日起和次年起，要是你選的是等本降息，且利率一年調(diào)整一次：每月的還款利息=尚欠銀行的借款本金*年利率/12每月的本金是固定的=總欠款/總還款月份數(shù)。結(jié)合自己的綜合情況來決定。
一、等額本息還款方式：等額本息月供計算方法：每月還款金額=[貸款本金×月利率×(1+月 利率)^還款月數(shù)]/[(1+月利率)^還款月數(shù)計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余 本金 利息，后收本金; 利息 在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變
二、等額本金還款方式：等額本金月供計算方法:每月還款金額=(貸款本金/還款月數(shù))+(本金-已歸還本金累計額)×每月利率計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。等額本息和等額本金的差異等額本息，是在還款期內(nèi)，每月償還的本金和利息的金額固定。這種還款方式，適合收入比較固定的貸款者。等額本金，是每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。等額本金的還款方式，初期的房貸壓力較大，在整個貸款后期，壓力會越來越小。
三、現(xiàn)在年輕人房子已經(jīng)成了他們必備的物品，而在結(jié)婚生子的時候都必須要有一套房產(chǎn)才算是完美。但是在 買房 的時候，很難有人會拿出全款金額都會 貸款 買房。因為貸款買房，只需每一個月輕輕松松還著月供就可以得到屬于一套自己的房子了以上這些內(nèi)容就是對房貸怎么計算，以及等額本金和等額本息的差別。從以上這些內(nèi)容中，我們可以知道這兩種貸款方式的區(qū)別，在貸款的時候，可以根據(jù)自己不同的選擇以及經(jīng)濟(jì)情況來選擇不同的貸款方式。而這兩種貸款方式符合不同的人群，因此要結(jié)合自己的綜合情況來決定。

在當(dāng)今這個社會，解決住房問題成了每一個年輕人奮斗的最開始的動力。但是，我們客觀的講，隨著房價的飆升，現(xiàn)在的大部分年輕人很難一次性付款買房。由此，銀行衍生出了一種新的貸款業(yè)務(wù)——房貸，即買房時，由有一定經(jīng)濟(jì)收入的購房人自己付首付，剩余房款從銀行貸款，銀行按照一定的利息，根據(jù)貸款人所選的還款方式、貸款年限、貸款金額的不同，貸款人每月進(jìn)行償還一部分金額，直到還清貸款。當(dāng)然，貸款人也可以選擇提前還款。那么，到底選擇那種房貸還款方式，如何還款，才能讓我們花最少的錢，最快的還清房貸？

現(xiàn)在，銀行提供的房貸還款方式主要有兩種：等額本金還款方式和等額本息還款方式。

等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi),同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一斷時間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨后，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

等額本息還款，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。“等額本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，對于參加工作不久的年輕人來說，選擇“等額本息還款法”比較好，可以減少前期的還款壓力。

兩種還款方法都是隨著剩余本金的逐月減少，利息也將逐月遞減，都是按照貸款人占用管理中心資金的時間價值來計算的。由于“等額本金還款法”較 “等額本息還款法”而言同期較多地歸還貸款本金，因此以后各期確定貸款利息時作為計算利息的基數(shù)變小，所歸還的總利息相對就少。

那么，在同一條件下，哪種還款方式跟好一些呢？

舉例來說，A、B兩人同時申請個人住房公積金貸款10萬元，期限10年，合同生效時間為2005年6月20日。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。如不考慮國家在利率方面的調(diào)整因素，A每月的還款額相同，都為1032.05元，期滿后共需償付本息123846元。B第一個月還款額為1200.83元，以后隨著每月貸款期末余額的減少而逐月減少還款額。最后一個月還款額為836.40元，期滿后共需償付本息122233.90元。所以，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”，以貸10 萬10年為例，B比A要少支付利息1612.10元。

但是，從某種意義上說，購房還貸，等額本金法(遞減法)未必優(yōu)于等額本息法(等額法)，到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異。

錢在銀行存一天就有一天的利息，存的錢越多，得到的利息就越多。同樣，對于貸款來說也一樣，銀行的貸款多用一天，就要多付一天的利息，貸款的金額越大，支付給銀行的利息也就越多。

所以，在經(jīng)過一段時間后，有很大一部分貸款人在資金充足的情況下會選擇提前還款，那么提前還款方式有哪些呢？目前銀行提供的提前還款方式有5種：一次性還清；部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短；剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這5種方式究竟哪一種最省利息呢？

舉例來說：李先生貸款51萬元，打算用15年時間還清貸款，按等額本息還款法每月還款4252.59元，一共要還765466.2元。考慮到銀行加息問題，李先生準(zhǔn)備在執(zhí)行新的利率前還完貸款。

根據(jù)李先生可承受的月支付款在5000至6000元之間的實際情況，李先生有4種提前還款方式作為選擇。李先生剩余本金為489920.23元，假設(shè)李先生提前還款189920.23萬元，剩余30萬元。以等額本息還款方式計算還款金額，來比較一下4種還款方式哪種更省錢：

等額本息還款法計算公式：按月等額本息還款＝貸款本金×月利率＋貸款本金×月利率/(1＋月利率)還款期限-1

方式一，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。如此算來，30萬元貸款需照舊每月還款4252.59元，需要大概七年零三個月左右的時間。利息共計71250.20元。

方式二，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。如此算來，30萬元貸款要在169個月期限來還清，每月需還款2640.68元。利息共計146275.63元。

方式三，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。假設(shè)30萬元在10年內(nèi)還清，月還款額從最初的4252.59元減至3337.17元。利息共計100460.82元。

方式四，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。 假設(shè)剩余貸款還款期限縮短為5年，月還款額從最初的4252.59元增至5805.91元。利息共計48354.67元。

由此可見，選擇不同的提前還款方式，貸款人所還的錢會有很大的差別。

值得注意的是，并不是所有的提前還款都很劃算。其一，首套房貸提前還款不劃算。對于首套房貸，銀行一般都有一定幅度的利率優(yōu)惠，與加息相比，利率優(yōu)惠相對更大，提前還款不一定劃算。其二，等額本息還款已到還款中期，此時選擇提前還款不一定劃算。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減。等額本息還款已到還款中期，借款人已經(jīng)償還了大部分利息，提前還款部分更多的是本金，此時選擇提前還貸不一定劃算。其三，等額本金還款期已超過三分之一，此時選擇提前還款亦不劃算。等額本金還款是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少；當(dāng)還款期超過三分之一時，借款人已經(jīng)還了一半利息，此時再選擇提前還貸，償還的更多是本金，不能更多地節(jié)省利息支出。

此外，一些銀行提前還貸需要支付違約金，因此提前還貸時要多留心眼。要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。

提前還款前，借款人最好考慮好自己近期內(nèi)是否還有大額支出的可能。如果到時再申請新貸款，碰到央行加息，就要按照新利率還款，那樣反而不劃算。

總之，不論是選擇哪種還款方式，要根據(jù)自己的實際情況量力而行。

拓展知識：

房貸如何計算

每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)-1]
總支付利息：總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金
每月應(yīng)還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕
每月應(yīng)還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕
總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金