前沿拓展：

個人取得的租金收入如何計算個人

　　【問題】
　　個人轉租房屋取得租金收入個人所得稅如何計算？
　　【解答】
　　根據《國家**關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號）規定：
　　一、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。
　　二、取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。
　　三、《國家**關于個人所得稅若干業務問題的批復》（國稅函[2002]146號）有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：
　?。ㄒ唬┴敭a租賃過程中繳納的稅費；
　?。ǘ┫虺鲎夥街Ц兜淖饨?；
　?。ㄈ┯杉{稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；
　?。ㄋ模┒惙ㄒ幎ǖ馁M用扣除標準。

Q

01 納稅人可計提但未計提的加計抵減額，可在確定適用加計抵減政策當期一并計提，補提時是逐月調整申報表，還是一次性在當期計提?

《****海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(****海關總署公告2019年第39號，以下簡稱“39號公告”)第七條規定，納稅人可計提但未計提的加計抵減額，可在確定適用加計抵減政策當期一并計提。為簡化核算，納稅人應在確定適用加計抵減政策的當期一次性將可計提但未計提的加計抵減額一并計提，不再調整以前的申報表。

Q

02 企業無償轉讓股票怎么繳納增值稅？

根據《****關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》(****公告2020年第40號)規定，一、納稅人無償轉讓股票時，轉出方以該股票的買入價為賣出價，按照“金融商品轉讓”計算繳納增值稅;在轉入方將上述股票再轉讓時，以原轉出方的賣出價為買入價，按照“金融商品轉讓”計算繳納增值稅。

Q

03 一般納稅人銷售其自行開發生產及將進口軟件產品進行本地化改造后的軟件產品，如何征收增值稅？

第一，根據《關于軟件產品增值稅政策的通知 》(財稅〔2011〕100號)規定：“一、軟件產品增值稅政策

(一)增值稅一般納稅人銷售其自行開發生產的軟件產品，按17%稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退政策。

(二)增值稅一般納稅人將進口軟件產品進行本地化改造后對外銷售，其銷售的軟件產品可享受本條第一款規定的增值稅即征即退政策。

本地化改造是指對進口軟件產品進行重新設計、改進、轉換等，單純對進口軟件產品進行漢字化處理不包括在內?！?/span>

第二，根據《**、國家**關于調整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)文件規定：“一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。本通知自2018年5月1日起執行。”

第三，《**國家**海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(****海關總署公告2019年第39號)一、增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%?！?/span>

九、本公告自2019年4月1日起執行。”

Q

04 納稅人向個人出租住房如何繳納增值稅？

第一，根據《****住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(****住房城鄉建設部公告2021年第24號)規定，一、住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。

本公告自2021年10月1日起執行。

第二，根據《**、國家**關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)文件附件二第一條第九項第六點，個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。自2016年5月1日起執行。

Q

05 什么是混合銷售？發生混合銷售業務應如何繳納增值稅？

第一，根據《**、國家**關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件一《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定：“第四十條一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內?！?/span>

第三，根據《**、國家**關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：“……本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行?！?/span>

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拓展知識：

個人取得的租金收入如何計算個人

房屋租賃中個人所得稅計算步驟方法說明

　　在房屋租賃中，租賃產生的相關收益也是需要繳納相關的個人所得稅的。其中房屋租賃的個人所得稅是如何計算的?

　　根據現行稅收政策規定，個人房屋出租所取得的租金收入應按12%的稅率繳納房產稅、5%的稅率繳納營業按稅、按20%的稅率繳納財產租賃個人所得稅。在繳納營業稅時還應繳納相應的附加稅費：⑴城市維護建設稅，以實際繳納的.營業稅額為基數，城市按7%的稅率計算、鎮按5%的稅率計算、其他按1%的稅率計算繳納;⑵教育費附加，按實際繳納營業稅的3%計算繳納，⑶地方教育費附加，按實際繳納營業稅的1%計算繳納。

　　一、營業稅

　　依照我省規定，個人取得房屋租金收入按次征收營業稅，也就是說個人出租房屋取得收入100元以上都應申報納稅。

　　二、城鎮土地使用稅

　　個人出租房屋取得收入應繳納城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅以《土地證》所記載的土地面積為計稅依據，稅額標準以開征范圍內房屋坐落地點的實際土地等級的年稅額標準為準。以翠屏區為例，翠屏區城鎮土地使用稅稅額標準為五個等級，一級每平方米年稅額為6元，二級每平方米年稅額為4元，**每平方米年稅額為3元，四級每平方米年稅額為2元，五級每平方米年稅額為1.5元。

　　三、城市維護建設稅

　　凡繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人為城市維護建設稅的納稅人，并以實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為基數計征。納稅人所在地在市區的其稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮的稅率為5%，納稅人不在市區、縣城、鎮的稅率為1%。

　　四、個人所得稅費用

　　個人所得稅以房屋租賃所得計稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費用。費用包括：

　　1、法定費用扣除標準：租金收入在4000元以下的扣除800元、超過4000元的扣除租金收入的20%;

　　2、按有關規定實際繳納的各種稅、費可據實扣除;

　　3、出租人在房屋出租期間的房屋維修費用，憑稅務機關認定的票據可以據實扣除，維修費用較高的可分期扣除，但每月最高不能超過800元。

　　五、個人房屋租賃稅計算的舉例說明

　　以每月租金2000元計算。

　　印花稅假設合同期為1年，則應繳印花稅為：2000×12×0.1%=24元，即每月應繳印花稅2元。

　　1、個人住房出租租金收入，每月應繳稅費(以城區為例)：

　　房產稅：2000×4%=80元

　　營業稅：2000×3%=60元

　　城市維護建設稅：60×7%=4.2

　　元教育費附加：60×3%=1.8元

　　地方教育費附加：60×1%=0.6元

　　個人所得稅：(2000-800-80-60-2-4.2-1.8-0.6)×10%=105.14元

　　以上六項合計：251.74元。加印花稅2元，則每月應繳稅金及附加253.74元。

　　2、經營性房屋出租，每月應繳稅費(以城區為例)：

　　房產稅：2000×12%=240元

　　營業稅：2000×5%=100元

　　城市維護建設稅：100×7%=7元

　　教育費附加：100×3%=3元

　　地方教育費附加：100×1%=1元

　　個人所得稅：(2000-800-240-100-2-7-3-1)×20%=169.4元

　　以上六項合計：520.4元。加上印花稅2元，則每月應繳稅金522.4元。

　　(注：個人所得稅的計算按規定還可扣除房屋維修費用，但每月最多只能扣除800元，且必須有合法憑據并經稅務部門審核認定方可扣除，此處計算未計入可扣除費用部分)

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