前沿拓展：

2014年房貸計(jì)算器

你是一次提前還完，還是提前還部分，如果已經(jīng)到了約定時(shí)間，不罰息，那只要還剩余的本金就行。

可以撤銷(xiāo)合同、房屋未建、一房二賣(mài)，開(kāi)發(fā)商為何以種種理由拒不交房？經(jīng)檢察官調(diào)查核實(shí)、提請(qǐng)抗訴，一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同**案獲改判，購(gòu)房人最終取得房產(chǎn)。

“16年前買(mǎi)的房子，開(kāi)發(fā)商一直不交房，還要我賠償違約利息，我打了11年官司，經(jīng)歷了15次訴訟程序，困擾我多年的心病終于解決了，真的太感謝**了……”近日，王言芳在給山東省**的一封感謝信中這樣寫(xiě)道。

王言芳是一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同**案的當(dāng)事人。她為何會(huì)給山東省**寫(xiě)感謝信？這一切得從16年前說(shuō)起。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為購(gòu)房人欺詐

要求撤銷(xiāo)購(gòu)房合同

2005年11月5日，城域置業(yè)公司與王言芳簽訂《教職工住房合同》，合同約定：城域置業(yè)公司已取得山東省東營(yíng)市某地塊的土地使用權(quán)和用地規(guī)劃許可證，其他證件隨建設(shè)進(jìn)程逐步完善，王言芳以教師資格自愿集資認(rèn)購(gòu)1棟201號(hào)房。付款方式和期限約定為：簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)交納的認(rèn)購(gòu)金轉(zhuǎn)為房款，按揭貸款，首付為總房款的30%，金額為**幣38萬(wàn)余元。

之后，城域置業(yè)公司取得了國(guó)有土地使用證，使用權(quán)類型為劃撥。后來(lái)，此地塊又由教育規(guī)劃用地調(diào)整為住宅用地，出讓期變更為70年。

簽約后，王言芳先后兩次交納購(gòu)房款25萬(wàn)余元，本以為可以按時(shí)入住新房了，卻不知道這只是一系列麻煩的開(kāi)始。

2010年9月，城域置業(yè)公司一紙?jiān)V狀將王言芳告上法庭，稱：“王言芳沒(méi)有教師資格，存在欺詐，不具有購(gòu)房主體資格，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該撤銷(xiāo)”。東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)**經(jīng)審理認(rèn)為，城域置業(yè)公司將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，買(mǎi)受人支付價(jià)款，涉案合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，城域置業(yè)公司認(rèn)為雙方簽訂的合同屬于可撤銷(xiāo)合同的主張不能成立，判決駁回城域置業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

購(gòu)房人告開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)

要求開(kāi)發(fā)商交付房屋

判決生效后，城域置業(yè)公司一直拒絕交付房屋。

2015年3月12日，王言芳**至東營(yíng)區(qū)**，請(qǐng)求城域置業(yè)公司交付房屋并協(xié)助辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。城域置業(yè)公司卻聲稱因王言芳未付清首付款，導(dǎo)致涉案房產(chǎn)并未建造，涉案合同客觀上已經(jīng)履行不能。更出人意料的是，城域置業(yè)公司后來(lái)又稱，涉案房屋被第三人購(gòu)得，且已于2013年5月9日完成交付。

**審理認(rèn)為，在2010年城域置業(yè)公司**撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同一案中，該公司明確認(rèn)可涉案房屋已經(jīng)建成，且根據(jù)工程圖紙和竣工備案材料，可以認(rèn)定涉案房屋已竣工，并完成初始登記，處于待售狀態(tài)；城域置業(yè)公司與王言芳簽訂《教職工住房合同》后，又與第三人簽訂購(gòu)房合同，屬于重復(fù)出售涉案房屋，一房二賣(mài)的責(zé)任在于城域置業(yè)公司，兩份合同均合法有效。

此外，根據(jù)涉案房屋所在小區(qū)保安的證言及相關(guān)證據(jù)，能夠證實(shí)涉案房屋在2014年9月仍由城域置業(yè)公司占有使用并未交付，且王言芳于2014年8月已申請(qǐng)對(duì)該涉案房屋查封，因此，之后的交付均不能視為合法交付。在兩份合同均合法有效但均未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)、未完成合法交付的情況下，王言芳的《教職工住房合同》簽訂在先，且其行使請(qǐng)求權(quán)在先。為維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)誠(chéng)信守法的善意購(gòu)房人，**支持了王言芳的訴訟請(qǐng)求。

開(kāi)發(fā)商再次**購(gòu)房人

索要出讓金及利息

2018年5月10日，城域置業(yè)公司再次**王言芳，要求判令王言芳支付涉案房屋的土地出讓金、房屋欠款及利息共計(jì)70萬(wàn)余元。**經(jīng)審理查明，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)系商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此類合同的土地性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是出讓。建設(shè)用地使用權(quán)人若支付出讓金等費(fèi)用，必須以法律及合同約定為依據(jù)。

然而，城域置業(yè)公司當(dāng)年與王言芳簽訂《教職工住房合同》時(shí)僅約定了涉案房屋所在地的土地證號(hào)，未明確土地性質(zhì)及土地出讓金補(bǔ)交等事項(xiàng)。**認(rèn)為，在商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售中，土地出讓金作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，應(yīng)計(jì)算并包含在出售房屋的價(jià)款中，合同中明確約定了房屋的價(jià)款，沒(méi)有對(duì)土地出讓金進(jìn)行任何約定，雙方未就交納土地出讓金取得一致意見(jiàn)，城域置業(yè)公司作為開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交出讓金后不應(yīng)單獨(dú)要求王言芳承擔(dān)。因此，對(duì)城域置業(yè)公司主張王言芳支付土地出讓金及利息的訴求，**不予支持。

對(duì)于房屋欠款利息，**認(rèn)為，王言芳主張未交清首付款的原因是，城域置業(yè)公司拒絕接受，但王言芳可以通過(guò)其他方式交納，其未交清首付款的行為構(gòu)成違約，判決王言芳支付城域置業(yè)公司房屋欠款利息10萬(wàn)余元。

城域置業(yè)公司、王言芳均不服一審判決，于2019年1月7日上訴至東營(yíng)市中級(jí)**，該院判決駁回上訴，維持原判。王言芳不服二審判決，向山東省高級(jí)**申請(qǐng)?jiān)賹彛撛翰枚ㄖ噶顤|營(yíng)市中級(jí)**再審。2019年11月3日，東營(yíng)市中級(jí)**再審后，判決王言芳支付城域置業(yè)公司欠付的首付款利息**幣9萬(wàn)余元。王言芳不服，向東營(yíng)市**申請(qǐng)監(jiān)督。

購(gòu)房人不服判決申請(qǐng)監(jiān)督

檢察官調(diào)查核實(shí)解癥結(jié)

東營(yíng)市**受理該案后，經(jīng)審查判決文書(shū)發(fā)現(xiàn)，**對(duì)于土地出讓金的判決沒(méi)有問(wèn)題，但對(duì)于房屋欠款利息的判決存在問(wèn)題。隨后，檢察官調(diào)取了王言芳與城域置業(yè)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同**案的原審卷宗。經(jīng)過(guò)仔細(xì)閱卷發(fā)現(xiàn)，王言芳在**審理此案的過(guò)程中多次提到以傭金抵房款，并提出多次到城域置業(yè)公司售樓處交納房款。這個(gè)細(xì)節(jié)，引起了檢察官的關(guān)注。為了弄清事實(shí)真相，檢察官前往**，調(diào)取查看了該案相關(guān)的庭審錄像。通過(guò)查看庭審錄像，結(jié)合城域置業(yè)公司從未向王言芳要求交納剩余首付款的事實(shí)，檢察官推測(cè)，雙方當(dāng)事人之間很可能存在“以傭金抵房款”交納涉案房屋首付款的情形。

經(jīng)調(diào)查閱卷，檢察官還發(fā)現(xiàn)了兩張?zhí)厥獾姆靠钍論?jù)，上面注明：今收到王言芳交來(lái)房款（傭金抵房款）3萬(wàn)元。后經(jīng)調(diào)查詢問(wèn)，多名證人證實(shí)，他們是經(jīng)王言芳介紹購(gòu)買(mǎi)了城域置業(yè)公司的房產(chǎn)。

閱卷過(guò)程中，檢察官發(fā)現(xiàn)，在2010年形成的法庭審理筆錄、2014年形成的答辯狀以及2015年另案已生效判決所認(rèn)定的事實(shí)中，王言芳均表達(dá)了繼續(xù)履行合同的意愿。而結(jié)合與本案關(guān)聯(lián)的其他案件的歷次審理過(guò)程及相關(guān)證據(jù)，均顯示城域置業(yè)公司缺乏正常履行合同的意愿和行動(dòng)，在王言芳全部付清房屋款項(xiàng)前，未要求其交納剩余首付款。且城域置業(yè)公司存在**撤銷(xiāo)合同、一房二賣(mài)、主張履行不能等各種推托情形。再結(jié)合東營(yíng)房產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的事實(shí)，可以斷定，城域置業(yè)公司存在不希望按照原合同履約的故意。

檢察機(jī)關(guān)提出抗訴

再審改判購(gòu)房人取得房產(chǎn)

法律規(guī)定，履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)請(qǐng)求履行，但是應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。據(jù)此，檢察官認(rèn)定，現(xiàn)有證據(jù)可證明王言芳積極履行涉案合同，城域置業(yè)公司缺乏正常履行合同的意愿和行動(dòng)，且城域置業(yè)公司未提供要求王言芳交納剩余首付款的證據(jù)，王言芳不構(gòu)成違約。原審**判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯(cuò)誤。東營(yíng)市**遂向山東省**提請(qǐng)抗訴。

山東省**經(jīng)審查后認(rèn)為，城域置業(yè)公司沒(méi)有提供王言芳怠于履行支付義務(wù)的證據(jù)，該案在合同履行期限上適用法律錯(cuò)誤，于是向山東省高級(jí)**提出抗訴。

2021年10月9日，山東省高級(jí)**再審認(rèn)為，《教職工住房合同》合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)該依約誠(chéng)信履行。因受雙方訴訟**影響，王言芳于2015年11月6日向東營(yíng)區(qū)**交清全部房款，全部履行了合同義務(wù)，符合法律規(guī)定，無(wú)需支付涉案房屋欠款利息。

城域置業(yè)公司在教育規(guī)劃用地上開(kāi)發(fā)、向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售房屋，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)將來(lái)土地性質(zhì)會(huì)發(fā)生變化以及土地出讓金的補(bǔ)交問(wèn)題，不符合《最高****關(guān)于適用〈中華****合同法〉若干問(wèn)題的解釋二》規(guī)定的情勢(shì)變更的情形，城域置業(yè)公司主張王言芳支付土地出讓金及利息的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，依法不予支持。山東省**的抗訴理由成立。

最終，山東省高級(jí)**全部采納了檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)，撤銷(xiāo)了原審民事判決，駁回了城域置業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求，涉案房屋交付王言芳占有使用。

“壓在我心頭十幾年的大石頭終于落地了，感謝**、感謝檢察官，不僅為我挽回了經(jīng)濟(jì)損失，更是解除了我16年的心病……”

（文中當(dāng)事人系化名）

檢察官說(shuō)法

提高證據(jù)意識(shí)

保護(hù)自身合法權(quán)益

合同是雙方權(quán)利義務(wù)的保障，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，按照合同約定履行合同義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。一方更不得因市場(chǎng)行情發(fā)生變化而阻礙另一方履行合同義務(wù)、享有合同權(quán)利。

該案中，城域置業(yè)公司與王言芳簽訂的《教職工住房合同》，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。房?jī)r(jià)上漲后，城域置業(yè)公司認(rèn)為其可得利益降低，以購(gòu)房主體不適格、房屋未建造、一房二賣(mài)、情勢(shì)變更等種種理由拒絕履行合同義務(wù)，阻礙王言芳交納房款，明顯違背誠(chéng)信原則。正所謂，正義也許會(huì)遲到，但絕不會(huì)缺席，善意買(mǎi)受人王言芳的合法權(quán)利理應(yīng)并終將得到法律保護(hù)。

從另一個(gè)角度看，本案也給人以警示：在房?jī)r(jià)不斷變動(dòng)的市場(chǎng)交易中，作為消費(fèi)者一定要提高證據(jù)意識(shí)，認(rèn)真閱讀合同條款，充分利用法律賦予的權(quán)利，才能更好地保護(hù)自身合法權(quán)益。

民事檢察監(jiān)督案件直接面對(duì)**群眾，辦案效果如何，影響著**群眾對(duì)檢察工作的滿意度和司法獲得感。檢察官在辦理民事案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真踐行司法為民的理念，將個(gè)案處理置于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局中，充分運(yùn)用政治智慧、法律智慧、檢察智慧，借助專業(yè)知識(shí)，綜合施策，以個(gè)案的高質(zhì)高效辦理，維護(hù)司法公正，保護(hù)當(dāng)事人合法利益，確保政治效果、法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

作者：盧金增 張丙靜 李慧泉

來(lái)源： 檢察日?qǐng)?bào)正義網(wǎng)

拓展知識(shí)：

2014年房貸計(jì)算器

　　眾所周知的一個(gè)好消息，那就是央行宣布，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，可不要小看這個(gè)0.25個(gè)百分比哦！這對(duì)于房貸一族可是大好事一件，這一來(lái)便可以減少他們?cè)鹿┑闹С隽耍谴蠹抑喇?dāng)房貸利率下降以后，我們應(yīng)該如何計(jì)算自己的月供呢？很多朋友都清楚，小編今天就來(lái)給大家仔細(xì)的說(shuō)道吧！

　　工具/原料

　　聯(lián)網(wǎng)電腦

　　方法/步驟

　　在百度搜索欄中輸入“房貸計(jì)算器”，百度網(wǎng)頁(yè)應(yīng)用中第一個(gè)就是有計(jì)算器，如下圖：

　　先分清貸款類型及當(dāng)時(shí)貸款的利率，這里以等額本息貸款50萬(wàn)為例計(jì)算，要計(jì)算自己的，只要輸入自己的貸款金額即可。計(jì)算器默認(rèn)的利率是為2014年11.21調(diào)整后的商業(yè)貸款利率(6.15%)，如下圖：

　　計(jì)算商業(yè)貸款：

　　貸款金額的后面輸入“500000”，選擇貸款期限，點(diǎn)擊“計(jì)算”按鈕，下面即會(huì)顯示還款結(jié)果，左邊為等額本息，右邊為等額本金。每月還款為：3625.56元，把年利率改為6.55%(調(diào)整前利率)，再點(diǎn)“計(jì)算”按鈕，等額本息每月還款為：3742.60元，由此計(jì)算得出每月減少月供:3742.60-3625.56=117.04元。

　　公計(jì)算積金貸款：

　　把計(jì)算器切換到“公積金”欄，按上一步的方法輸入數(shù)據(jù)，計(jì)算得出調(diào)整后月供為：3096.17 ，把年利率改為4.5%(調(diào)整前利率)，點(diǎn)“計(jì)算”得出調(diào)整前月供為：3163.25，由此得出每月減少月供67.08元。

　　計(jì)算組合貸款：

　　如果是組合貸款的，則要根據(jù)自己的貸款組合情況，按上面的方法分別計(jì)算出商貸和公積金貸款的月供額，兩者相加得出總月供。這里以各占一半為例，把計(jì)算器切換到組合貸，按上面的方法，計(jì)算得出調(diào)整后月供為：3360.86，調(diào)整前為：3452.92，月供減少：92.06元。

　　以上的計(jì)算結(jié)果是基于貸款金額不變的情況下得出的，而實(shí)際貸款一般都有還款部分了，所以要根據(jù)自己的實(shí)際還款情況來(lái)輸入數(shù)值，才能得出更精確的月供值。但需要注意的是如果你的貸款是在11.22前發(fā)放的，月供要到15年1月才會(huì)減少，所以這生效前還要是按原月供額繳交金額，以免影響信用!

　　注意事項(xiàng)

　　貸款年限與利率以貸款實(shí)際情況為準(zhǔn)，實(shí)際月供額以貸款行通知為準(zhǔn)。

　　不同時(shí)間，百度網(wǎng)頁(yè)應(yīng)用的計(jì)算器可能不同，但**作相同，注意數(shù)值即可。

    以上所介紹的就是房貸利率下降以后的算法，其實(shí)總的來(lái)說(shuō)，對(duì)于房貸利率的這個(gè)政策調(diào)整，影不影響利息的計(jì)算不需要參考別的要素來(lái)判斷，主要看房貸還款方式和采用的利率執(zhí)行方式。希望小編的介紹能夠給大家?guī)?lái)幫助哦！大家平日里可是要多積累些這方面的小知識(shí)，必要的時(shí)候可是有一番大用處的哦！

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