前沿拓展：

江蘇公積金計(jì)算器

24代表12個(gè)月*2；30應(yīng)該是貸款期限（年）：今年的利率為5年以上4.9%；1-5年為4.45%
下面是有關(guān)條款，供參考。

二、貸款額度、期限及利率

1、額度

住房公積金貸款的最高額度不得超過25萬元，購買二手房的最高額度不得超過25萬元。

（1）按照房屋總價(jià)比例確定貸款限額，購買新建普通住房的，最高可貸額度為所購住房總價(jià)的70%；購買二手房的，最高可貸額度為所購住房成交價(jià)的60%（如住房公積金管理中心認(rèn)為成交價(jià)明顯高于評(píng)估價(jià)的以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)）；建造、翻建、大修自住房的，最高可貸額度為房屋修、建工程造價(jià)的60%；

（2）按照最近一年內(nèi)職工每月繳存住房公積金的平均數(shù)額確定貸款限額，其計(jì)算公式為：

可貸額度＝借款人月繳存住房公積金數(shù)額×12×貸款期限×2＋共同借款人月繳存住房公積金數(shù)額×12×貸款期限×2。

職工貸款的具體金額，按照借款人的申請(qǐng)金額和以上限額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。申請(qǐng)貸款金額不超過規(guī)定限額的，一般以申請(qǐng)貸款金額作為實(shí)際貸款金額；申請(qǐng)貸款金額過其中一項(xiàng)限額的，以較低限額作為貸款金額。

2、期限

職工用于購買、建造自住房的住房公積金貸款期限最長(zhǎng)不超過30年，用于購買二手房和翻建、大修住房的住房公積金貸款期限最長(zhǎng)不超過15年，且不得超過自借款之日起至借款人法定退休年齡后的5年。

3、利率

職工住房公積金貸款利率，按照****銀行頒布的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

貸款期內(nèi)如遇利率調(diào)整，于次年1月1日起，對(duì)一年期以上的貸款按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。一年期以內(nèi)（含一年期）的貸款，按**銀行規(guī)定，利率不予調(diào)整。

90后清華畢業(yè)生買房攻略，有什么不一樣？

為了買房，北漂茂茂解鎖了很多人生第一次。

第一次凌晨坐在談判桌前，跟業(yè)主討價(jià)還價(jià)；第一次“掏空”6個(gè)錢包籌集首付，簽字畫押背上貸款；第一次在小紅書總結(jié)近8千字的攻略，收獲1千多贊，并積極回復(fù)粉絲求助……她的經(jīng)驗(yàn)證明，認(rèn)認(rèn)真真地買一次房，小白也能變“大神”。

然而，從制定計(jì)劃到成功拿到房本，3個(gè)月里，茂茂夫妻倆感慨頗多：“就像坐過山車，心情大起大落。”

好屋難遇

2021年10月，清華碩士畢業(yè)、工作2年的茂茂，做了結(jié)婚和買房?jī)蓚€(gè)重要決定。

學(xué)霸就是學(xué)霸，一切都有計(jì)劃。她先找了剛買完房的朋友指點(diǎn)迷津，詳細(xì)制定了一張房源評(píng)價(jià)體系表（如下圖中EXCEL）。在這個(gè)表中，共有8類指標(biāo)、26個(gè)細(xì)分項(xiàng)，其中每項(xiàng)都對(duì)應(yīng)不同的標(biāo)準(zhǔn)和分?jǐn)?shù)。

比如硬性條件里，分?jǐn)?shù)權(quán)重最高的是戶型朝向，水電供暖則是次要考慮的因素。設(shè)置好優(yōu)先級(jí)，就不會(huì)憑感覺盲選。經(jīng)過反復(fù)討論，茂茂確定了“夢(mèng)中情房”的基礎(chǔ)條件：東城或西城，高層朝南，靠近地鐵站。

然而，單梳理出評(píng)價(jià)體系是不夠的，真正的難題都在后頭。

第一道關(guān)卡就是“如何快狠準(zhǔn)地找到合適的房子”。

當(dāng)她第一次把需求發(fā)給經(jīng)紀(jì)人后，卻發(fā)現(xiàn)他們推薦的房源，并不符合要求，而且硬傷很多，經(jīng)常是白跑一趟。比如，小區(qū)位置偏僻，交通不便；或是靠近垃圾中轉(zhuǎn)站，周邊環(huán)境臟亂，等等。

茂茂發(fā)給經(jīng)紀(jì)人的需求

更讓茂茂接受不了的是，那些帶有迷惑性的“花言巧語”。

她曾經(jīng)碰到一個(gè)急于成交的經(jīng)紀(jì)人，反復(fù)強(qiáng)調(diào)房子的稀缺性，催促她和業(yè)主面談。當(dāng)她提出高于市場(chǎng)價(jià)10萬的價(jià)格，經(jīng)紀(jì)人也并未提醒，還在旁邊鼓舞：“業(yè)主只跟你們聊過這個(gè)價(jià)格，過了這村就沒有這店了。”

當(dāng)時(shí)，茂茂一度以為自己撿了**宜，直到結(jié)束談判才反應(yīng)過來：不對(duì)，我們?cè)緵]計(jì)劃要復(fù)式戶型，而且這房子周邊交通條件很差啊。

開局不順，難道是沒找對(duì)人？

簽約一波三折

最終，經(jīng)由同事推薦，茂茂找到了一個(gè)資深經(jīng)紀(jì)人——入行11年的“老兵”李明雪。

入行11年，李明雪以熱情的態(tài)度和專業(yè)的服務(wù)，獲得過很多客戶的尊重和信任。從打掃衛(wèi)生、搬家，再到找房、過戶，無論大小事，她都盡心盡力。甚至有一位老太太，誰敲門都不開，只有李明雪來了她才開開心心接待。

和之前的經(jīng)紀(jì)人相比，李明雪在推薦房源和溝通能力上更強(qiáng)，還會(huì)幫客戶分析小區(qū)的成交情況、未來規(guī)劃。后來，茂茂也在小紅書上提醒粉絲，在貝殼App可以看到經(jīng)紀(jì)人從業(yè)年限和經(jīng)驗(yàn)，“我更喜歡真誠、有經(jīng)驗(yàn)、共情能力強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)人。”

貝殼App“找經(jīng)紀(jì)人”功能

提高找房效率后，茂茂終于遇到了綜合實(shí)力強(qiáng)勁的“種子選手”。

12月3日，經(jīng)李明雪牽線搭橋，茂茂一邊快速跟幾個(gè)誠心出售的業(yè)主見面，一邊梳理自己的評(píng)價(jià)表，最終，看上了評(píng)價(jià)表里排名第一的“A房”。但無奈業(yè)主態(tài)度強(qiáng)硬，一直不肯降價(jià)，這次談判沒有取得任何進(jìn)展。

但茂茂還想再試試。于是，12月5日一早，李明雪先行到業(yè)主家拜訪。業(yè)主是一對(duì)6旬左右的夫妻，阿姨剛病愈出院，懂得人情世故的明雪，還特意帶了一箱牛奶過去看望。

在溝通意向時(shí)，明雪聊起茂茂夫妻倆購房的初衷，“他們工作才2年，天天加班攢錢，不就是為了在北京有個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方嘛。”

評(píng)價(jià)表里綜合排名第一的房子

在李明雪誠意滿滿的斡旋下，一切都很順利，當(dāng)天下午，茂茂和業(yè)主在門店再次約談。然而，就在另一間會(huì)議室，還有一個(gè)同樣看上了這套房，并且能夠全款出資的客戶也在焦急地等待——一旦茂茂談判失敗，這位客戶就會(huì)馬上交錢補(bǔ)位。

好事多磨，也正是由于前期溝通充分，業(yè)主最終同意了茂茂降價(jià)6萬的要求，房子也順利簽約了。

但是，簽約前后的一個(gè)小插曲，卻讓經(jīng)紀(jì)人李明雪至今仍十二分地懊悔。

魔鬼藏在細(xì)節(jié)中

問題就出在茂茂的公積金貸款年限上。

簽約買“A”房的前一天深夜，茂茂向李明雪拋出了疑問：為什么我用國管公積金官方計(jì)算器測(cè)算了貸款金額和年限，只能貸8年，而不是最長(zhǎng)25年？

而這個(gè)問題，經(jīng)紀(jì)人李明雪是沒有考慮到的。以往的經(jīng)驗(yàn)告訴她，大多數(shù)客戶都能滿足貸款25年的要求，是不可能被縮短的。

對(duì)此，她馬上連夜電話核實(shí)，直到凌晨12點(diǎn)，才找到了一位交易管家，給出解釋——由于茂茂公積金繳存額高，且還款能力較強(qiáng)，才導(dǎo)致官方計(jì)算出的年限相應(yīng)縮短。如果更傾向貸款25年，穩(wěn)妥起見，建議選條件相對(duì)寬松的純商業(yè)貸款。

聽完李明雪的轉(zhuǎn)述，茂茂再三權(quán)衡，決定放棄國管公積金組合貸，在簽約時(shí)改用商貸。

后來，茂茂再次提起這件事，為了搞清楚這個(gè)問題，李明雪特意約了交易管家深度溝通，仔細(xì)描述了茂茂的房產(chǎn)、公積金繳費(fèi)信息和貸款需求。而讓李明雪也沒想到的是，由于信息同步充分，交易管家給出與之前相反的建議：茂茂可以用國管公積金組合貸的方式貸滿25年。

同時(shí)，管家解開了這個(gè)謎團(tuán)：國管公積金公眾號(hào)只負(fù)責(zé)公積金貸款部分，不考慮商貸部分。因此，單獨(dú)計(jì)算時(shí)，茂茂月供較低，可貸款年限隨之縮短。而將公積金和商貸綜合考慮，茂茂的月供遠(yuǎn)大于公積金繳存額，年限延長(zhǎng)至25年。

最后，他們變更了合同，將貸款方式改為國管公積金組合貸，并在交易管家的幫助下預(yù)約面簽的排隊(duì)號(hào)碼。12月28日，茂茂收到貸款審批通過的短信。

結(jié)語

看了清華學(xué)霸茂茂購房記，不同的人也許會(huì)有不同體會(huì)。有的人感受到了提前做好功課的重要性，有人能體味出買房的流程復(fù)雜與艱辛，以及了解每一單交易背后服務(wù)者的支持。

茂茂夫妻倆在1月份拿到房本

習(xí)慣規(guī)劃好一切的茂茂一定想不到，一個(gè)國管公積金貸款計(jì)算器，一次未經(jīng)過仔細(xì)求證的回復(fù)，會(huì)成為影響她決策的關(guān)鍵因素。好在，經(jīng)紀(jì)人李明雪的亡羊補(bǔ)牢，讓貸款方案沒有跑偏，最終定下了一套理想中的好房子。

“當(dāng)然，還是要多學(xué)習(xí)，變得更細(xì)致、專業(yè)”。正是因?yàn)檎嫘陌芽蛻舢?dāng)朋友對(duì)待，所以一點(diǎn)小失誤也會(huì)讓李明雪內(nèi)疚很久。她意識(shí)到，自己還有很多知識(shí)漏洞要補(bǔ)。

房產(chǎn)交易流程長(zhǎng)且復(fù)雜，還涉及房產(chǎn)、法律、金融等各方面知識(shí)，現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)準(zhǔn)備充分的客戶，再匹配一個(gè)資深經(jīng)紀(jì)人，都會(huì)遇到棘手的突發(fā)問題。而每個(gè)環(huán)節(jié)要做到萬無一失，都需要更專業(yè)的服務(wù)者把關(guān)，全方位排查風(fēng)險(xiǎn)。

至于專業(yè)化、細(xì)分化，這也恰恰是貝殼在持續(xù)培養(yǎng)“新服務(wù)者”的重要方向，例如將二手和新房經(jīng)紀(jì)人分崗，例如在交易環(huán)節(jié)設(shè)立“貸款預(yù)估官”這一角色。

讓房產(chǎn)交易每個(gè)環(huán)節(jié)都有更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)保駕護(hù)航，貝殼還有很多事情要去做。

為保護(hù)隱私，文中人物均為化名

拓展知識(shí)：