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湘潭公積金貸款額度計(jì)算器

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第四季度開始，不少房企突圍的姿勢(shì)開始變得較為狼狽了，多地打折促銷，降價(jià)**事端層出不窮，而與打折促銷相匹配的是：從10月15?10月19日，短短一周之內(nèi)，已有南京、天津、三亞等城以人才落戶的名義側(cè)邊擊破地方樓市“限購”。

南京、天津、三亞等多地“松綁”

南京六合區(qū)，從10月15日開始取消了兩年社保的限制，有大專學(xué)歷即可買房。官方強(qiáng)調(diào)這是人才引進(jìn)方面的政策；

同一天，天津?yàn)I海對(duì)戶籍暫未遷入天津且家庭在津無住房的職工放開購房限制，當(dāng)?shù)?*稱是出于承接北京非首都功能疏解目的；

10月21日，三亞不甘落后，只要是全日制大專以上學(xué)歷加海南工作證明，即可買房無需落戶，不用個(gè)稅或社保證明，直接網(wǎng)簽，以家庭為單位，可買一套住房。

總體來說，多地松綁政策如出一轍：先試探性的放松遠(yuǎn)郊區(qū)域的調(diào)控，官方說辭皆為：人才引進(jìn)方案，絕非政策松綁。

GDP增長(zhǎng)到6%了,房地產(chǎn)是時(shí)候松松綁了

10月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的**三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值697798億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.2%。分季度看，一季度增長(zhǎng)6.4%，二季度增長(zhǎng)6.2%，三季度增長(zhǎng)6.0%。

外部壓力增大，內(nèi)生動(dòng)力不足，四季度GDP仍然有下滑的可能，經(jīng)濟(jì)下行壓力還在加大。所以，如何守住6.0%的增速就非常關(guān)鍵，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控可能要松一松綁了。

值得注意的是：2019年7月30日的**政治局會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)的表述最大的亮點(diǎn)是多了一句“不將房地產(chǎn)作為短期**經(jīng)濟(jì)的手段。”

“短期”這兩個(gè)字顯得尤為絕妙。所以短期不靠房地產(chǎn)**經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，意味著短期先試探性拋棄夜壺一斷時(shí)間，如果行了，沒有房地產(chǎn)**也一樣能穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，那當(dāng)然是好事，如果不行，恐怕還得靠房地產(chǎn)先拉一拉。

另外對(duì)于不少土地財(cái)政依賴度過高的地方**而言，壓力逐步增大，樓市各地嚴(yán)控的結(jié)果已見成效，下半年各地樓市交易趨冷、三四線庫存再次上升、土地流拍增多、穩(wěn)定房?jī)r(jià)迫不及待，對(duì)于很多三四線城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一旦下滑過多，就會(huì)進(jìn)一步影響土地出讓收入，地方**就坐不住了，所以除了以上四個(gè)城市以人才名義松綁，此前上海臨港、廣州、揚(yáng)州、汕頭、湘潭等多個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控都開始了明里暗里的放松。

局部地區(qū)松綁是否意味著“大漲”將至？

讀到這里，剛需們開始隱隱不安，說好的嚴(yán)控呢，說好的“穩(wěn)房?jī)r(jià) 穩(wěn)地價(jià)呢？”，新一輪松綁來襲的話，會(huì)不會(huì)又來一次房?jī)r(jià)猛漲？

不少投資者暗自竊喜，利用好眼下的打折促銷期，抓緊囤房，等到新一輪“大漲將至”，又可以躺賺了！

本胖的觀點(diǎn)是：整體房地產(chǎn)調(diào)控并不會(huì)大放松，銀行貨幣政策也不會(huì)大放水，只要這兩條不變，局部地區(qū)一城多策的小松綁，就掀不起大風(fēng)浪。

也許有人基于上一輪樓市行情的連環(huán)效應(yīng)，預(yù)期依然樂觀，不知大家注意到了沒有，眼下政策調(diào)控的手段真的變天了！

因?yàn)檫@十幾年來**調(diào)控政策正在逐步升級(jí)，從粗放到精細(xì)，從“一刀切”到“因城施策”、“一城一策”，目前的樓市已經(jīng)進(jìn)入到了新周期。

我們不妨梳理下歷年來國家關(guān)于樓市的調(diào)控政策：

03年非典，住建部頒發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展定義為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要渠道。于是房?jī)r(jià)止跌反彈，繼續(xù)上漲，04年同比漲幅14.4%。

06年**推出國六條，提出90/70平方的小戶型政策，讓地產(chǎn)商多造小戶型，讓百姓住得起房子。

07年，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求對(duì)于貸款的二套房，首付不低于4成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，項(xiàng)目資本金必須達(dá)到35%才發(fā)放貸款。政策效果十分顯著，房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊跌。

半年之后全球金融危機(jī)，全國各地不斷出現(xiàn)土地流拍、地王退地等現(xiàn)象。

09年，央行對(duì)房地產(chǎn)全面松綁，個(gè)人房貸利率下限擴(kuò)大為70%，首付款最低可以做到20%，2009年房?jī)r(jià)因此暴漲25%。

10年4月，國務(wù)院頒發(fā)了國十條，規(guī)定貸款首付比例從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和貸款利率應(yīng)大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款，效果顯著，全國房?jī)r(jià)小幅下跌。

10年9月，新五條頒發(fā)，上浮交易契稅，取消個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。全國樓市成交銳減。

接下來就是5年之久的橫盤期，10年到15年，全國房?jī)r(jià)基本不漲不跌，投機(jī)絕跡，庫存量不停增加，直到15年底國務(wù)院出臺(tái)去庫存政策**房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)引發(fā)了一波翻倍的暴漲。

從歷代調(diào)控效果來看，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，發(fā)揮真正威力的唯有減少銀行貸款資金。“提高首付、提升利率、控制貸款總量”，這“三把斧”威力強(qiáng)勁。

而從17年開始，**對(duì)樓市的調(diào)控，已經(jīng)從最早的粗放式，轉(zhuǎn)為了精細(xì)化調(diào)控。以“穩(wěn)地價(jià) 穩(wěn)房?jī)r(jià) 穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，堅(jiān)持“房住不炒”，針對(duì)不同城市，“因城施策”、“一城一策”，將更多的權(quán)利交給地方**，不同程度的限購、限售、限價(jià)，外加信貸制度上、LPR加點(diǎn)策略上的因城施策，種種調(diào)控政策表明：**的此輪調(diào)控前所未有的更靈活、更速效，也更健康。

以前的粗放式調(diào)控好比“一刀切”，樓市過火了之后一盆涼水澆下去，全國樓市整齊劃一的“透心涼”，但是樓市的日子還要過下去的啊。于是經(jīng)常出現(xiàn)“火苗”快熄時(shí)候的猛添柴，大加火！

樓市新周期里，因城施策的松綁和因城施策的調(diào)控一樣，體現(xiàn)在多樣化降溫，后續(xù)多樣化慢慢填柴，松綁的目的并非帶動(dòng)房?jī)r(jià)的猛漲，而是讓政策嚴(yán)控下的非正常樓市緩慢回到市場(chǎng)狀態(tài)，市場(chǎng)規(guī)律里面來，換句話說，**嚴(yán)控的并非房?jī)r(jià)上漲，而是“猛漲”，持續(xù)的自然上漲，也是吻合通貨膨脹的市場(chǎng)行情的。

所以那些期待本輪松綁帶動(dòng)樓市猛漲的人，不要異想天開了。

15年到17年，出現(xiàn)的一波“龍頭城市領(lǐng)漲（比如深圳、上海、北京），二線城市跟漲， 三四線城市輪動(dòng)上漲”的一致波動(dòng)性周期里，出現(xiàn)大漲大跌是正常的。

而從2018年底到2019年初，房地產(chǎn)開始走入一個(gè)新周期，因城施策，最厲害的是銀行信貸政策，足夠靈活，哪里過火加哪里。因此城市聯(lián)動(dòng)性“上漲”概率會(huì)降低，不像2015年那樣，上漲馬上會(huì)蔓延到周邊城市，也沒有一致的市場(chǎng)預(yù)期，有的城市看漲，有的城市看跌，具體以各城市庫存量以及銀行信貸政策、人口及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入情況為準(zhǔn)，每一個(gè)城市都可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來制定政策，而且調(diào)控的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也不同。

總體而言，新的樓市調(diào)控，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，一切都是以穩(wěn)為核心的“長(zhǎng)效機(jī)制”，當(dāng)這種“長(zhǎng)效機(jī)制”一旦建立并穩(wěn)固，這意味著樓市以往轟轟烈烈“一夜暴漲”的行情將告一段落，接下來，細(xì)水長(zhǎng)流才是未來趨勢(shì)。

蘇州近期會(huì)松綁嗎？

吃瓜群眾們最關(guān)心的就是眼下蘇州會(huì)不會(huì)來個(gè)局部松綁，本胖的個(gè)人觀點(diǎn)是：至少今年不會(huì)，核心區(qū)更不會(huì)。因?yàn)樘K州樓市還未真正意義上進(jìn)入橫盤期。而且蘇州的城市投資欲望與信心一直都在，無論是土拍、還是限價(jià)，都是在政策強(qiáng)壓之下的各種欲望蠢蠢欲動(dòng)，但是這并不排除，后面隨著多個(gè)城市局部“變相”化松綁，蘇州非核心區(qū)域“變相”松綁去庫存政策或?qū)砼R。關(guān)于蘇州各大區(qū)域目前庫存總量以及預(yù)計(jì)去化周期，本胖在《打折打到骨折，搖號(hào)搖到絕望：蘇州樓市“冷與熱”的秘密》一文里分析過。

所以，抓緊第四季度各大房企狼狽突圍的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，利用好打折促銷的好時(shí)節(jié)，剛需們，趕緊上車。

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拓展知識(shí)：

湘潭公積金貸款額度計(jì)算器

公積金貸款額度，要根據(jù)還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個(gè)條件來確定，其中四個(gè)條件計(jì)算出的最小值就是貸款人最高可貸金額。
公積金貸款額度及其計(jì)算方法：
[(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數(shù)-借款人現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限(月);
使用配偶額度的：[(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限(月)；
還貸能力系數(shù)為40%，月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個(gè)人繳存比例)；
按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度，計(jì)算公式為：貸款額度=房屋價(jià)格×貸款成數(shù)。

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