前沿拓展：

西安二手房公積金計(jì)算器

二手房交易的費(fèi)用可分為賣方和買方兩種繳納情況，具體費(fèi)用如下：

（1）買方二手房稅費(fèi)：

1、契稅：成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)（高者）×1.5%；商用用房或大于144平米的稅率為3%；

2、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積平方米×3元；

3、交易印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×0. 05%；

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80元

（2）賣方二手房稅費(fèi)：

1、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×1%；房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征；

2、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積平方米×3元；

3、交易印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×0. 05%；

4、營業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×5.5%；

5、土地出讓金：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×1%

住房公積金的貸款額度受到最低首付款比例、最高可貸款額度、申請貸款期限、借款申請人繳存住房公積金年限、還款能力這些因素綜合影響，一般在住房公積金官網(wǎng)會(huì)有相應(yīng)的計(jì)算器，可以通過填寫相關(guān)訊息預(yù)估貸款額度。

我們以北京市為例，在具體確定借款申請人貸款額度時(shí)應(yīng)根據(jù)以下考慮：

　?。?）擬申請的貸款額度及需支付的首付款金額應(yīng)符合北京住房公積金管理中心關(guān)于最低首付款比例、最高可貸款額度的政策要求；

　　（2）擬申請的貸款期限應(yīng)符合北京住房公積金管理中心關(guān)于貸款期限的政策要求；

　?。?）目前每繳存一年可貸10萬元，不足一年的按一年計(jì)算；

　　（4）在保證借款申請人基本生活費(fèi)用的前提下，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不得超過申請人月收入60%，當(dāng)前基本生活費(fèi)為每人每月1540元，基本生活費(fèi)會(huì)隨政策調(diào)整而變化，請關(guān)注北京住房公積金網(wǎng)（gjj.beijing.gov.cn）最新文件或公告。當(dāng)前利率條件下住房公積金個(gè)人住房貸款月均還款額詳見附表1、附表2。此兩項(xiàng)內(nèi)容如遇調(diào)整，以北京住房公積金管理中心發(fā)布通知為準(zhǔn)；

　?。?）購買二手住房申請住房公積金個(gè)人住房貸款的，貸款額度不能超過二手住房最高可抵押價(jià)值。

　　借款申請人登錄北京住房公積金網(wǎng)（gjj.beijing.gov.cn），選擇“政務(wù)服務(wù)”中的“常用計(jì)算器”，選擇“公積金貸款計(jì)算器”，按照自身情況錄入或選擇具體數(shù)值進(jìn)行試算。該試算結(jié)果為參考結(jié)果，最終貸款額度應(yīng)以北京住房公積金管理中心審核確定的貸款額度為準(zhǔn)。

注意，在北京使用公積金貸款的額度是不考慮賬戶余額的，而在一些其他地區(qū)貸款額度和賬戶余額有關(guān)，建議朋友們在了解所在地政策后慎重考慮是否在平日將住房公積金提取。

拓展知識：

西安二手房公積金計(jì)算器

二手房過戶流程，大致如下： 　 1）甲乙雙方在敲定房屋成交價(jià)格、交房日期、過戶時(shí)間后首先應(yīng)填寫JF-91-01制式的房地產(chǎn)買賣契約，在契約第三頁簽署雙方姓名、地址、聯(lián)系電話，并加蓋私章。在最后一頁附件一內(nèi)填寫時(shí)間及房屋相應(yīng)信息（可參照房產(chǎn)證）、簽署雙方姓名、加蓋私章。 　 2）申請人填寫西安市私有房屋權(quán)屬登記申請書，填寫申請人姓名、身份證號、通訊地址、簽名、蓋章。按房產(chǎn)證內(nèi)容填寫房屋權(quán)屬情況。 　 3）填寫JF-91-04制式的房地產(chǎn)買賣申請審批書，填寫雙方信息，房地產(chǎn)情況，簽署雙方姓名、加蓋私章。備注一欄在交易時(shí)當(dāng)著房產(chǎn)交易人員的面，買賣雙方簽字、按手印。 　 4）權(quán)利人或申請人持房屋所有權(quán)證、身份證到北馬道香米園93號，西安市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心四樓大廳，填寫查檔申請進(jìn)行核檔，交費(fèi)后領(lǐng)取房屋權(quán)屬登記薄信息核檔證明；然后到五樓506室，交費(fèi)后調(diào)取房屋分層分戶平面圖。 　 5）持上述所有資料到西大街116號西安市房地產(chǎn)交易中心一樓大廳私房科辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。要求權(quán)利人和共有人、申請人到場，填寫詢問筆錄并簽字按手印，驗(yàn)證房屋所有權(quán)證、身份證及相應(yīng)表格，最后輸入電腦，交納房屋交易費(fèi)，領(lǐng)取房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)受理單，憑此單在20個(gè)工作日后交納契稅、監(jiān)證費(fèi)后領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。 最后，據(jù)了解，目前公積金貸款具體收費(fèi)如下： 　 1、住房置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)（一次繳付）：貸款總額×費(fèi)率×貸款年限。擔(dān)保費(fèi)采取分段累加計(jì)收：1-10年費(fèi)率為1.2‰；11-20年費(fèi)率為0.8‰；21-30年費(fèi)率為0.6‰。 2、房屋評估、抵押登記工本費(fèi)：每戶80元。 　 住房置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)＝貸款額X擔(dān)保服務(wù)費(fèi)率X貸款年限。 　 近期公積金管理中心下發(fā)通知，從2009年3月9日起，住房公積金貸款擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由0.5%降至0.3%，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不足300元的，按300元收取。據(jù)了解，目前西安市尚未開始實(shí)行這項(xiàng)新政策，具體您可以咨詢800j金融中心87284190. 二手房過戶費(fèi)用如下： 1、交易手續(xù)服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平方米（房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收?。?元/平方米）；非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。 　 2、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。 　 3、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。 4、核檔費(fèi)：50元/宗。 　 5、契稅：稅率為3% ，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征；個(gè)人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價(jià)格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1.5%征收；**居民因**重新購置二手房的對相當(dāng)于**補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過**補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔(dān)。 　 6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。 　 7、營業(yè)稅及附加：房產(chǎn)證不到兩年時(shí)間過戶，營業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免，需要按轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。 　 8、個(gè)人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用）計(jì)征；②未能提供原購房**的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)。 　 二手房買賣可用公積金貸款，從06年4月1日起二手房公積金貸款已經(jīng)開始正式發(fā)放。目前西安市二手房公積金貸款在銀行簽訂合同、只是在這個(gè)過程中，需要貸款人首先符合一定的條件，所在單位出具相關(guān)的資料等，貸款人到住房公積金管理中心進(jìn)行相關(guān)的查詢以及申請等，程序相對煩瑣。審批等過程與時(shí)間大致與普通商業(yè)貸款無異。二手房公積金貸款在銀行簽訂合同、審批等過程與時(shí)間大致與普通商業(yè)貸款無異。個(gè)人可以辦理二手房公積金貸款手續(xù)，也可以委托中介辦理相關(guān)手續(xù)，手續(xù)費(fèi)根據(jù)交易情況而定

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流程
1、買房和賣方都要準(zhǔn)備好過戶所需要的資料。具體包括房屋權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。

2、買房和賣方雙方準(zhǔn)備好這些材料后，去房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心，也就是房產(chǎn)局，辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

3、拿這些材料去房屋預(yù)審的窗口，由其先預(yù)審一遍。

4、房屋預(yù)審結(jié)束后，去房屋評估的窗口，評估你房屋價(jià)格的。注意，評估價(jià)格并不等于買房和賣方交易的價(jià)格，一般來說，評估價(jià)格低于交易價(jià)格。另外，評估房屋價(jià)值也不是免費(fèi)的，會(huì)收取評估費(fèi)，一般按照房屋評估價(jià)值的比例收取。

5、房屋評估完后，去戶籍窗口查詢一下你名下到底有幾套房產(chǎn)，接下來就是繳納房屋契稅了，房屋契稅繳納完就是排號簽字領(lǐng)取房本的流程了。
費(fèi)用
1、契稅：普通住宅：均價(jià)低于5000元每平方，評估價(jià)*1.5%;非普通住宅：高于5000元每平方的，面積超過144平方，用于其它用途的，評估價(jià)*3% .
2、個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅：(評估價(jià)-原購入價(jià))*20%
3、營業(yè)稅：住宅購入不滿五年的：評估價(jià)*5.55%;非普通住宅購入五年以上的：(評估價(jià)-原購入價(jià))*5.55%;普通住宅購入五年以上的免交。
4、房產(chǎn)交易費(fèi)：房屋建筑面積*6元/平方米
5、印花稅：評估價(jià)*0.1%
6、房產(chǎn)證工本費(fèi)：85元
7、土地證工本費(fèi)：105元
8、交易評估費(fèi)：評估價(jià)*0.3%

法中拍拍專做房產(chǎn)過戶

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二手房交易的具體流程：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
需要繳納的稅費(fèi)：一般的情況二手房交易需要交納的稅費(fèi)如下：
一、 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
2、 交易費(fèi)：3元/平方米
3、 測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定
4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。
二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、 交易費(fèi)：3元/平方米
2、 營業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
3、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
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