前沿拓展：

房子的稅費怎么算

房屋過戶費的計算，根據(jù)是否已滿五年而有所有同。
1、 已滿五年的，需要繳納的稅費包括：
（1）交易契稅：二手房成交價×1.5%(買方繳納)；
（2）印花稅：二手沿短初雞有認(rèn)盾確房成交價×0.05%(買賣雙方各繳納)；
（3）交易費：6元/平方米（賣方繳納）；
（4）證件工本費：80元；
（5）個人所得稅：(成交價-當(dāng)年購身種皮力負(fù)乙入價-裝修費-契稅-印花稅….)×20%。
2吧存動宣異、如果未滿五年，那么應(yīng)繳納的稅費停調(diào)害左包括：
（1）營業(yè)稅：成交價×大英后山湖測礎(chǔ)歷苦臉帶5.5%(買方繳納)；
（2）交易契稅：二手房成交價×1.5%(買方繳納)；
（3）印花稅：二手房成交價×0.05%(買賣雙方各繳納)；
（4）交易費：6元/平方米（賣方繳納）；
（5）證件工本費：80元（買方繳納）困周故題么辦裂緊；
（6）個人所得稅：（成交價-當(dāng)年購入價-裝修費-契稅-印花稅….）×20%；
（引果7）140平米以下視為非普通住宅，140平米以上或單位產(chǎn)權(quán)房交易契稅按3%繳納。

引言：

房屋買賣中，經(jīng)常會聽到滿五唯一、買家承擔(dān)全部稅費等詞匯，這些都涉及房屋買賣所需要繳納的各種稅，這些稅比較復(fù)雜，特別容易混淆。本文就來梳理一下二手房房屋買賣中涉及的各種稅。

因個人從**商處購買的一手房，買方只涉及契稅和印花稅，相對比較簡單，而房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及的各種稅又比較復(fù)雜，自有專業(yè)的人員去**作，本文只涉及二手房屋買賣。

案例|困擾：

張三于2016年1月1日出資300萬元在北京市通州區(qū)購買了一處房屋，房產(chǎn)證上記載的建筑面積是89.99平米，該房屋是張三家唯一住房。2022年1月5日，張三將該房屋以450萬元的價格賣給李四。

問題：

2022年的房屋買賣中，張三和李四分別需要繳納哪些稅？繳納多少？

案例|解讀：

房屋買賣，買賣雙方均需要交稅。其中，賣方/轉(zhuǎn)讓方/賣房人涉及個人所得稅、增值稅、附加稅、土地增值稅和印花稅，買方/受讓方/買房人/購房人涉及契稅和印花稅。

一、賣方所涉稅種

（一）個人所得稅

個人出賣房屋，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要就“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”按20%的稅率繳納個人所得稅。財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得是指賣房收入減去房產(chǎn)原值和合理費用后余額，房產(chǎn)原值是購房的成本，合理費用是指實際發(fā)生的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。如果有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，就意味著賣房人**了，就**部分，賣房人應(yīng)繳納20%的個人所得稅。如果沒有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，則意味著賣房人虧錢了，自然也就無需繳納個人所得稅。

房產(chǎn)原值和合理費用均需要提供相應(yīng)的憑證以供稅務(wù)機(jī)關(guān)核實，相關(guān)憑證包括購房合同、**或建造成本、費用支出的有效憑證等。如果賣房人無法提供相關(guān)憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在契稅征檔案中也查詢不到上次的交易費用，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就沒辦法確認(rèn)賣房人賺了多少錢，這時候就適用核定征收，根據(jù)賣房收入的1%-3%來核定征稅。目前，大部分省份從促進(jìn)房產(chǎn)交易的角度考慮，均適用1%的征收率。

有些情況下，賣房人不提供相關(guān)憑證，適用核定征收率可以很好地節(jié)省稅負(fù)。但在虧錢的情況下，如果無法提供相關(guān)憑證，則有可能會增加稅負(fù)。

關(guān)于個人所得稅，國家給予了一些稅收優(yōu)惠，日常聽的比較多的就是“滿五唯一”?！皾M五唯一”的意思是個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。5年的起算時間以產(chǎn)權(quán)證和契稅**上的時間確定，哪個早就以哪個為起算點。

此外，繼承/遺贈，離婚析產(chǎn)，將房產(chǎn)無償贈與近親屬或撫養(yǎng)人/贍養(yǎng)人的，也免征個人所得稅。

（二）增值稅

賣房人轉(zhuǎn)讓自建自住的房屋的免征增值稅，這一種情形比較少見，我們主要討論出賣購買所得房屋的情形。

賣房人出賣的房屋持有不滿2年的，應(yīng)按收入的5%繳納增值稅。這里的收入是不含增值稅的收入，如果收入中包括增值稅的，需要先進(jìn)行價稅分離。比如案例中，張三賣房收入是450萬元，價稅分離后，不含稅收入應(yīng)為450÷（1+5%）=428.5714萬元，增值稅為428.5714×5%=21.4286萬元。

賣房人出賣的房屋持有已滿2年的，除北上廣深外的其他地區(qū)，免征增值稅。北上廣深地區(qū)的政策是，如果出賣的房屋是普通住宅的，同樣免征增值稅，如果出賣的房屋是非普通住宅的，則要用收入減去成本后的差額，適用5%的稅率計算增值稅。非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有很多，包括容積率、購房價款等，但最好記的就是看面積是否超過144㎡，未超過的屬于普通住宅，超過的則有可能不普通，具體可咨詢下當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T。

（三）附加稅

附加稅是大家習(xí)慣性的稱呼，目前我國并沒有叫“附加稅”的稅種。附加稅是指城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育稅附加。顧名思義，附加稅是依附性的稅，計算基數(shù)就是需要繳納的增值稅數(shù)額，不需要繳納增值稅時，也就不需要繳納附加稅。

城市維護(hù)建設(shè)費的稅率有三檔，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，在其他地方的，稅率為1%。教育費附加費率一般為3%，地方教育費附加費率一般為2%。因計算基數(shù)是應(yīng)繳納的增值稅，計算基數(shù)比較低，所以附加稅相對比較少。比如，案例中的張三，應(yīng)交增值稅5.7143萬元，城建稅即使按7%計算，附加稅總額也只有21.4286×（7%+3%+2%）=2.5714萬元。

（四）土地增值稅

個人出賣住房的，免征土地增值稅。個人出賣非住房的（如商鋪），則需要繳納土地增值稅。土地增值稅比較復(fù)雜，大部分人轉(zhuǎn)讓的又都是住房，所以關(guān)于土地增值稅的內(nèi)容不再展開。

（五）印花稅

買賣房屋需要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，稅率為萬分之五，計算基數(shù)是房屋買賣合同總金額。如果合同中房屋價款和增值稅是分離的，計算基數(shù)就不包括增值稅，否則，就要包括增值稅。

二、買方所涉稅種

（一）契稅

契稅是買房人要交的稅種，稅率為3%-5%，各省有自己的規(guī)定，房屋性質(zhì)不同稅率也會不同，對于住房來說，大多數(shù)省份規(guī)定的稅率都是3%。契稅的計算基數(shù)是不含增值稅的購房總價。關(guān)于契稅的具體政策為：

買房人購買的房屋是家庭唯一住房的，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

買房人購買的是家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。對于北上廣深地區(qū)的買房人，則第二套房即適用3%的稅率。

買房人購買的是第三套及以上住房的，適用3%的稅率。

此外，買房人首次購買公有住房的，以及離婚析產(chǎn)、繼承等情形，免征契稅。

（二）印花稅

印花稅是買賣雙方都要繳納的稅種，買方需要繳納的印花稅與賣方一樣。

提示|建議：

房屋買賣，是涉及個人所得稅、增值稅、印花稅、契稅等多個稅種的，交易雙方在交易中，要充分考慮稅務(wù)的影響。把稅務(wù)因素考慮進(jìn)去，才能真正算清得失。

法規(guī)|依據(jù)：

1、《國家**關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》

三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華****稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

2、《國家**關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)(2007)33號）

三、根據(jù)《**、國家**、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售**上注明的時間為準(zhǔn)。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

四、《國家**關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第三條所稱“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、**或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、**或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅。

3、《國家**關(guān)于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕1145號）

根據(jù)《國家**關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2007]38號）和《國家**關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）規(guī)定精神，個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應(yīng)按照納稅人提供的合法、完整、準(zhǔn)確的憑證予以扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

4、《**、國家**關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

5、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅(2016)23號）

一、關(guān)于契稅政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

劉旭旭律師

2022年4月25日

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